Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Методы оценки коммерческой недвижимости

Для чего производится оценка недвижимости

В каждом случае, когда человек намерен изменить статус собственной недвижимости или, наоборот, приобрести новое имущество, необходимо четко представлять цену будущей сделки. Причем для продажи или другой формы возмездной передачи недостаточно знать лишь стоимость помещения при первичном приобретении или суммарную величину затрат на строительство.

Оценка недвижимого имущества проводится, например, при постановке объекта на балансовый учет. Кроме того, оценочные мероприятия, как правило, помогают определить:

  • текущую балансовую и ликвидационную стоимость;
  • справедливую цену продажи или приобретения;
  • залоговую стоимость для обеспечения кредитных обязательств;
  • рыночную цену для выкупа части объекта, если недвижимость находится в совместном владении.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

В зависимости от целей собственника выбирается конкретная методика оценки недвижимости. В некоторых случаях целесообразно комбинировать подходы либо использовать сравнительные таблицы результатов.

Общая информация об оценке недвижимости

Оценка нежилой недвижимости осуществляется по правилам, установленным ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» и Стандартами оценки ФСО № 7, утв. Приказом Минэка № 611 от 25.09.2014.

Обычно оценивается право собственности, но так как речь идет именно о коммерческих нежилых объектах, часто также требуется оценка права аренды, пользования и так далее.

Цену объекта определяют частные оценщики или эксперты, нанятые экспертными бюро или иными оценочными организациями. Чаще всего они оценивают рыночную стоимость (РС) имущества – то есть реальную цену, за которую его может реализовать на рынке в нормальных, равных условиях с другими участниками.

По результату эксперт составляет отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который является официальным подтверждением запрашиваемой владельцем цены.

Сравнение оценочных методов

Каждая запланированная операция требует определения адекватной цены. Это позволяет оптимально распорядиться сразу несколькими ресурсами собственника:

  • временным – срок поиска значительно сократится, если цена будет определена на среднерыночном уровне с учетом особенностей объекта и амортизации;
  • денежным – если подходы к оценке недвижимости выбраны неправильно и стоимость завышена, то длительный поиск покупателя повлечет за собой рост затрат на содержание неиспользуемых объектов и поддержание их в товарном виде;
  • коммерческими ожиданиями – недооцененные помещения будут более востребованными и быстро найдут нового хозяина, но бывший владелец на личном опыте узнает, что такое упущенная выгода.

Методические основы оценки недвижимости разделяют три подхода к определению стоимостного показателя:

  • затратный способ – по суммарной величине потраченных средств;
  • метод ожидаемой доходности – по размеру возможной прибыли от владения или распоряжения имуществом;
  • сравнительный подход – путем поиска подобных объектов или похожих сделок с уже известной суммой совершенных операций.

Методы оценки коммерческой недвижимости

Первые два способа в чистом виде используются крайне редко или с небольшим процентом коммерческой успешности. Шансы на успех возрастают, если применяются основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости на базе сравнения схожих показателей или уже заключенных договоров (купли-продажи или передачи в аренду).

В последнее время все чаще наблюдается сознательный отказ от затратного подхода при оценке недвижимости в пользу сравнительного анализа или ДДП. Это происходит потому, что прямой подсчет затрат на воссоздание или замещение выбранного коммерческого объекта не дает полного представления продавцу о реальной стоимости его собственности в реалиях рынка, а покупателю – о перспективности использования будущего приобретения и сроках окупаемости инвестиций.

В то же время существуют такие объекты, когда отказ от сравнительного подхода в пользу затратного – наиболее рациональный шаг. Этот выбор будет правильным при оценивании специфических комплексов и строений, если:

  • в отношении недвижимости нет достаточной информации о равноценных и сопоставимых по сути сделках;
  • невозможно оценить доходность объекта или с высокой степенью вероятности спрогнозировать потенциальную прибыль на запланированный период владения.

Отказ от доходного подхода при оценке земельного участка происходит по тем же причинам.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Цена оценки рыночной стоимости нежилого помещения определяется исходя из вида недвижимости, к которому принадлежит объект. В число самых распространенных на рынке категорий коммерческой недвижимости принято включать:

  • отдельно стоящие или размещенные внутри зданий торговые помещения;
  • офисы;
  • складские помещения и комплексы;
  • производственные и промышленные здания и помещения;
  • стоянки, машиноместа, станции техобслуживания и заправки;
  • гостиничные комплексы, заведения общественного питания;
  • незастроенные участки земли, объекты незавершенного строительства и так далее.

Торговые площади

Самый распространенный вид использования торговых площадей – их сдача внаем. Для этого обычно нужна оценка арендной платы нежилого помещения. При проведении оценочных мероприятий учитываются следующие характеристики:

  • площадь;
  • проходимость потенциальных покупателей (чем она выше, тем дороже аренда);
  • расположение объекта и наличие инфраструктурных развязок;
  • возможность перепланировки, деления объекта на несколько отдельных помещений;
  • класс здания и этаж расположения;
  • удаленность от первой линии квартала;
  • наличие стоянки, подъездов, складских помещений;
  • состояние ремонта, наличие необходимого оборудования и так далее.

Стоимость на случай продажи обязательно учитывает потенциальный доход от аренды и определяется как цена за 1 м2.

Офисные помещения

Офисными помещениями признаются нежилые площади, функциональное предназначение которых заключается в осуществлении административной работы. Ведение в таких помещениях торговли, промышленной деятельности или производство товаров не предусмотрено.

Оценка офисного помещения производится исходя из следующих критериев:

  • тип здания и доступная площадь;
  • транспортная развязка и развитость дорожной инфраструктуры;
  • оснащенность средствами и каналами коммуникации, офисной техникой;
  • планировка помещения, количество отдельных кабинетов и так далее.

Методы оценки коммерческой недвижимости

Стоимость услуги зависит от площади и стартует от 12-15 тыс. рублей.

Оценка встроенных нежилых помещений осуществляется по тем же правилам, что и определение стоимости отдельно стоящих бизнес-зданий. В случае с офисными помещениями этот критерий не является решающим, чего нельзя сказать о других видах недвижимости, например, о складских комплексах.

Стоимость отдельно стоящих и встроенных складских помещений будет существенно отличаться даже при одинаковых количественных характеристиках.

Оценка складского помещения проводится как для его продажи, так и для аренды. При этом обычно учитываются специфические особенности:

  • удаленность от населенного пункта и дорог международного значения;
  • наличие инфраструктурной развязки, парковки, доступность общественного транспорта для персонала;
  • площадь и конструктивные особенности здания;
  • наличие складского оборудования, холодильников, спецтехники, инженерного оснащения, системы вентиляции и так далее;
  • возраст и тип здания, его физический износ и прочие особенности.
Еще по теме  Формы, виды и основные методы финансового контроля

Оценка производственных зданий может производиться по-разному:

  • отдельно;
  • одновременно с оцениванием целого имущественного комплекса – совокупность стоимости каждого отдельного помещения;
  • как предприятие в целом – совокупность всех активов, включая нематериальные, дохода, спроса на продукцию и так далее.

Методы оценки коммерческой недвижимости

Ценность производственного помещения определяется исходя из его функциональных особенностей и возможности промышленного использования: налаживания производственных линий, доставки сырья, отгрузки готовой продукции.

При этом учитываются стандартные критерии:

  • площадь и конструктивные особенности здания;
  • транспортная инфраструктура, наличие дорог и ЖД-сообщения;
  • административные помещения, инженерные сети, оборудование;
  • наличие обременений и претензий на объект со стороны третьих лиц.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

На цену предприятия также влияет узнаваемость бренда, стоимость торговой марки, спрос на продукцию, наличие сотрудников, долговые обязательства и прочие особенности бизнеса, не только его недвижимых активов.

Гаражи, места на стоянке, машино- и паркоместа могут выступать как коммерческая недвижимость только в одном случае – при сдаче в аренду. Учитывая их катастрофическую нехватку в крупных населенных пунктах, доходность мест для хранения транспортных средств постоянно растет.

При оценке их РС учитываются:

  • характеристики объекта – является ли он недвижимостью;
  • права на объект – зарегистрировано ли право собственности, оформлены ли надлежащим образом строения;
  • условия хранения автомобиля – наличие отдельных строений или мест в общем помещении, температурный режим, инженерные коммуникации;
  • спрос на местном рынке недвижимости и так далее.

Если это целая стоянка, оценивается не только земля и строения, но и все предприятие как готовый бизнес.

Способы и цели оценивания коммерческой недвижимости

Методы оценки коммерческой недвижимости

Установление стоимости нежилой недвижимости, в отличие от жилой, предполагает значительно более глубокий анализ характеристик объекта, ценообразующих факторов и прочих особенностей, хотя итоговая цель мероприятий – все то же определение объективной цены.

Поскольку в отличие от жилья такие объекты могут приносить стабильный и крупный доход, оценка нежилых зданий проводится с учетом доходного потенциала. Параллельно учитываются и расходы собственника на содержание объекта. Эти и другие критерии следует принимать во внимание при выборе подходов в оценке.

Значение имеет тип коммерческого объекта, а также его предназначение. В этом случае для определения стоимости следует применять разные критерии. Так, оценка общественного здания, магазина на территории торгового центра или складских помещений даст разные результаты, даже если их количественные показатели, например, площадь, одинаковы.

Процедура оценки проходит по стандартной схеме, состоящей из нескольких этапов:

  1. Выбор оценщика или оценочной организации, обсуждение масштабов работ, целей проведения оценки, глубины анализа.
  2. Подготовка задания на оценку, фиксация объекта, даты и целей проведения оценочных действий, заключение договора (ст. 9 ФЗ № 135).
  3. Передача эксперту документов, фотографий объекта. При необходимости – обеспечение оценщику доступа на объект, составление акта, фотографирование.
  4. Проведение расчетов, анализ рынка, сравнение оцениваемого объекта с другими, находящимися в свободной продаже, расчет стоимости разными способами, обоснование полученной цены и иная теоретическая работа.
  5. Подготовка отчета, передача его заказчику в бумажном и электронном виде.

Применение затратного подхода

Привлекательность метода суммированных затрат для целостных объектов состоит в том, что он прозрачен и имеет прямолинейную структуру подсчета. Применение этого способа несколько усложняется, если требуется определить частичную стоимость или цену доли в совместной собственности.

Оц(об) = Оц(зем) Оц(вс) – А, где

  • Оц(об) – оценочная стоимость объекта;
  • Оц(зем) – цена земельного участка;
  • Оц(вс) – восстановительная стоимость строений и сооружений: суммарные затраты на строительство, постоянные и условно-постоянные расходы, связанные с объектом;
  • А – накопленный износ (амортизация).

При определении суммы затрат нужно учитывать, что постоянные и условно постоянные расходы при оценке недвижимости – это прямые и косвенные затраты, уже понесенные на возведение данного здания или равноценного ему.

Если собственник недвижимости сам прошел весь путь от выделения земли под котлован до косметической отделки сооружения, то определение цены готового комплекса основывается на данных строительно-сметной документации.

Если объект уже менял собственника и в течение какого-то времени использовался по назначению, то технология оценки недвижимости затратным методом включает в себя следующие этапы:

  1. Определение цены земельного участка. Обычно учитывается величина арендной платы на плановый период владения либо доходность от смены направления пользования землей на более эффективное.
  2. Расчет восстановительной стоимости объекта путем определения затрат на строительство здания с максимально схожими характеристиками, с учетом всех улучшений и накопленного износа.
  3. Установление степени износа. В отличие от норм бухучета, оценщики ориентируются в основном на степень утраты зданием первоначальных характеристик и затраты на их восстановление.

Иногда показатель оценочной стоимости включает сумму ожидаемой прибыли – процента желаемого дохода от продажи.

Как оценить коммерческую недвижимость?

Существует немало ситуаций, когда может потребоваться оценка стоимости нежилого здания. Основанием для этого, например, станут следующие действия:

  • Заключение сделки купли-продажи или аренды, если владелец стремится извлечь максимальную выгоду, а потенциальный покупатель считает цену завышенной.
  • Передача нежилой недвижимости под залог при оформлении коммерческой ссуды. Проведение оценки – обязательное требование банка для выдачи кредита.
  • Оспаривание кадастровой стоимости (КС). Если кадастровая оценка земельных участков предприятия серьезно завысила стоимость промышленной земли, юрлицу придется платить слишком большой земельный налог. Доказать завышение можно лишь оспорив кадастровые данные на основании результатов частной оценки.
  • Передача коммерческого объекта в уставной капитал предприятия. Оценить стоимость чьего-то вклада без определения РС невозможно.
  • Проведение финансового аудита предприятия, налогообложение, судебные и арбитражные разбирательства, обращение взыскания на имущество в рамках исполнительного производства, заключение договора страхования и так далее.

В настоящее время существуют различные методы оценки коммерческой недвижимости. Специалисты в данной области применяют, как правило, один из трёх традиционных подходов: сравнительный, доходный или затратный. Однако в данном случае оценка коммерческой недвижимости будет несколько отличаться от оценки недвижимости другого вида.

• Сравнительный метод.

Этот подход основывается на сравнительном анализе между схожими объектами, которым присущи те же самые свойства, что и изучаемому. При этом здесь учитывается тот факт, что во внимание принимаются только те объекты недвижимости, которые были проданы на рынке относительно недавно.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Еще по теме  Как получить направление на бесплатное мрт по полису омс

• Доходный метод.

При этом подходе стоимость коммерческой недвижимости определяется в соответствии с текущими доходами. Специалист учитывает различные параметры: размер прибыли, время поступления доходов и степень риска, который может возникнуть при получении денежных средств.

• Затратный метод.

Оценщики применяют этот подход не так часто, в отличие от двух предыдущих способов. Оценка коммерческой недвижимости в данном случае зависит от расходов на восстановление и развитие объекта.

Сравнительный анализ продаж

Метод сравнения продаж (МСП) представляет интерес как для продавца, так и для покупателя. Первый не прогадает в плане прибыли, а второй будет уверен, что не потратил лишнее.

Основа метода – анализ рынка жилья и коммерческой недвижимости со схожими характеристиками. На практике это выглядит как определение средней цены исходя из данных о проведенных сделках на рынке. Самое сложное в данном случае – подобрать максимально схожие варианты.

Важная характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости – невозможность использования этого метода при определении стоимости крупных и специфических комплексов.

Чтобы получить некоторое представление о процессе, представим процесс поэтапно:

  • анализ сделок в выбранном сегменте рынка;
  • отбор вариантов по характеристикам: местоположению, физическим признакам, потенциальным выгодам и прочему;
  • анализ цен на выбранные объекты;
  • составление сравнительной таблицы с указанием причин расхождения по цене;
  • согласование стоимости оцениваемого строения или помещения.

Методы оценки стоимости недвижимости

Метод парных продаж в оценке недвижимости играет не последнюю роль в определении справедливой цены объекта путем сравнительного анализа. Цель процедуры состоит в том, чтобы после отбора подходящих вариантов рассчитать размер поправок, применяемых к стоимости оцениваемого помещения.

Основная суть – подбор пар объектов, различающихся только по одному признаку, и сравнение их продажной стоимости. Например, если оценке подвергается комплекс, состоящий из жилого дома, гаража, бани и хозяйственных построек, то при отсутствии полностью схожих сделок определяют корректировочную цену каждого элемента, а затем вычисляют общий ценник. Во внимание принимается:

  • доплата за каждый элемент. Если говорить кратко, то необходимо сопоставить сумму продажи дома с гаражом и без него, а затем проделать то же по всем остальным компонентам;
  • определение цены. На основе анализа следует найти показатель стоимости, которая была бы приемлемой для рассматриваемой недвижимости, с учетом того, обладает ли она теми же характеристиками, что и сопоставимый с ней объект.

Попарное сравнение характеристик отдельных строений и помещений полностью оправдывает себя, если речь идет об определении стоимости конкретного объекта. Когда специалисту нужно оценить положение дел на рынке и обозначить намечающиеся тенденции, применяется метод регрессионного анализа в оценке недвижимости.

Условие использования метода – наличие большой выборки статистических данных с подробной расшифровкой всех составляющих:

  • местоположения,
  • инфраструктуры,
  • окружения,
  • физических характеристик.

Сложность метода множественной корреляции состоит в том, что составление уравнений для проведения многофакторного анализа требует специальных знаний в области статистических исчислений. Однако подобное исследование позволяет риелтору на порядок повысить качество предоставляемых услуг.

Подходы, используемые экспертом-оценщиком

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.05.2015, при проведении оценочных действий используются три стандартных подхода:

  • доходный,
  • сравнительный,
  • затратный.

Исходя из этого применяются те или иные критерии оценки помещения, земли и прочих объектов.

При выборе подходов обычно учитывается не только возможность их применения, но и задачи оценочных действий, цели использования результатов, полнота исходной информации и прочие особенности.

Методы оценки коммерческой недвижимости

На некоторых особенностях подходов, определенных в ФСО № 7, стоит остановиться подробнее.

Доходный метод

В соответствии с п. 23 ФСО № 7, применение доходного подхода целесообразно, когда проводится оценка коммерческой недвижимости, приносящей доход или могущей его приносить. Поскольку доходным потенциалом обладает любой коммерческий объект, этот метод считается основным.

В рамках доходного подхода существует несколько методик оценки. Их применение зависит от особенностей недвижимости:

  • необходимости дополнительных вложений;
  • периодичности и размеров дохода;
  • стабильности денежных потоков;
  • способов получения прибыли и так далее.

При этом учету подлежат и расходы собственника, например:

  • оплата коммунальных услуг и аренды земли;
  • уплата налогов;
  • поиск арендаторов;
  • иные операционные расходы, которые уменьшают чистый доход.

Учитывается также потенциал для роста дохода и стоимости объекта в будущем, средняя доходность от инвестиций в бизнес и так далее.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Использование сравнительного подхода актуально, когда эксперт может найти информацию в открытых источниках об аналогичных объектах из одного сегмента рынка, о стоимости и особенностях сделок с ними. Такой подход предполагает, что покупатель не станет платить за недвижимость больше, чем стоят на рынке аналогичные объекты с похожими параметрами.

Эксперт обязан найти достаточное количество объектов для сравнения, а также статистическую информацию о них. Если идентичных сооружений на рынке нет, оценщик должен откорректировать полученные результаты с учетом различий в местоположении, площади, инфраструктуре и прочих параметрах.

Указанный подход также включает собственные количественные и качественные методы оценки и учитывает следующие факторы:

  • передаваемые права на объект;
  • условия финансирования сделки;
  • вид использования и местоположение объекта;
  • экономические характеристики и так далее.

Суть затратного подхода состоит в том, что стоимость определяется с учетом расходов, которые понес бы потенциальный покупатель на строительство оцениваемого объекта. Он применяется, согласно п. 24 ФСО № 7, при оценивании застроенных земельных участков и/или расположенных на нем капитальных строений, но только не для отдельных его частей.

Расходы на воссоздание объекта определяются как сумма, затраченная на проведение строительно-монтажных и сопутствующих им работ и покупку земли как незастроенного объекта. Затем следует сделать поправку на размер полученной прибыли и износ здания.

При использовании этого подхода не учитывается рыночная ситуация, наличие спроса и предложений, поэтому он применяется при низкой активности рынка недвижимости.

Доходный подход к оцениванию

Простого сравнения рыночной стоимости нежилых объектов недостаточно, поэтому специалисты применяют особые методы оценки коммерческой недвижимости на основе ее потенциальной доходности. Из названия подхода становится понятно, что формирование результата происходит на основании данных о будущих доходах от использования строения в предпринимательской деятельности.

Еще по теме  Режим труда и отдыха водителей грузовых автомобилей по тахографу в России в 2020 году

В зависимости от сложившихся условий и назначения аналитических мероприятий для формирования актуальных стоимостных показателей доходный подход в оценке недвижимости разделяют на два подвида:

  • способ капитализации будущей прибыли – прогнозирование дохода на основании текущей выручки и процента рентабельности;
  • способ дисконтирования денежных потоков – составление откорректированного прогноза относительно будущей прибыли, при условии, что она будет существенно отличаться от текущей.

Второй метод содержит те же основные понятия доходного подхода, но предполагает еще и разработку алгоритма для расчета коэффициентов дисконтирования.

Предположим, что продаже или сдаче внаем подлежит помещение, в отношении которого можно гарантировать стабильность по двум показателям:

  • постоянные поступления, без кассовых разрывов;
  • динамика положительного роста доходов.

ОС = ЧОД / Ккап, где

  • ОС – оценочная стоимость встроенного или отдельно стоящего помещения;
  • ЧОД – чистый ожидаемый доход;
  • Ккап – коэффициент капитализации.

Оценка недвижимого имущества

ПВД = Поб * Сар, где

  • Поб – общая коммерческая квадратура (площадь под наем);
  • Сар – арендная ставка в денежном выражении.

Информацию о стоимости 1 м2 берут из уже заключенных договоров аренды или исходят из минимально возможных ставок для данного типа помещений.

В дополнение алгоритма расчета иногда используют ВРМ (валовый рентный мультипликатор) – показатель отношения цены продажи к потенциальному и действительному доходу от сдачи объектов в аренду. Этот коэффициент не рассчитывается на основании данных о продаваемом строении, а является отражением тенденций, сложившихся на рынке.

Сложнее дело обстоит с определением коэффициента капитализации. Для начала нужно выбрать способ его вычисления, например, метод Ринга для расчета нормы возврата капитала.

Ккап = Скап Из * Нвоз, где

  • Ккап – коэффициент капитализации;
  • Скап – ставка прибыльности капитала;
  • Из – показатель снижения стоимости помещения или сооружения;
  • Нвоз – норма возврата капитала.

По Рингу, последний показатель находится в обратной зависимости от предполагаемого количества лет владения или распоряжения объектом без учета ставки рефинасирования, как предполагает формула Инвуда.

Оценка стоимости недвижимости

Ситуации, когда объемы и ритмы поступлений заранее известны и поддаются уверенному прогнозу на ближайшие несколько лет, к сожалению, редки. Поэтому в рамках определения потенциальной доходности объектов, выставленных на продажу или передаваемых в залог, наиболее распространенным способом оценивания коммерческих строений считается метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости.

Применение данного способа оправдано в случае, когда объем поступлений отличается в разные периоды времени – по годам или с учетом сезонности.

ОС = Дож1 / (1 Крен1) Дож2 / (1 Крен2) Дож3 / (1 Крен3) Дож4 / (1 Крен4), где

  • ОС – оценочная стоимость с учетом дисконта, или ДДП;
  • Дож – суммарная прогнозная прибыль за один сезон (цифровой идентификатор означает номер сезона);
  • Крен – плановый коэффициент рентабельности. Цифровой идентификатор используется, если процент не одинаков в разное время года или на несколько ближайших лет.

Для того чтобы результаты расчетов были информативными и максимально приближенными к реальности, а исчисленная стоимость реверсии – объективной, нужно следовать определенному алгоритму:

  1. Установить период прогнозирования.
  2. Проанализировать плановые величины прибыли, используя данные финотчетности и другие источники.
  3. Рассчитать реверсию – остаточную стоимость объекта или его части после окончания периода его полезного использования.
  4. Определить дисконт для исчисления зависимости доход-риск в конкретной ситуации.

Основные методы определения цены объектов

Один из вариантов затратного способа – метод разбивки на участки в оценке недвижимости. Другими словами, строение оценивается не в комплексе, а по составным компонентам:

  • фундаменту;
  • прилегающей территории;
  • поэтажному возведению подземной и надземной частей, вплоть до стен и перекрытий.

Если нет достаточного объема сведений для проведения сравнительного рыночного анализа, в рамках данного метода используется техника выделения (экстракции) территорий под застройкой из общих оценочных мероприятий.

Что учесть при выборе оценщика

Стоимость услуги – один из ключевых критериев выбора оценщика. Тарифы специалиста обычно отражаются на итоге оценки – чем они ниже, тем менее объективны результаты.

Оценочный отчет служит официальным доказательством стоимости объекта только до тех пор, пока его результаты не будут поставлены под сомнение в судебном порядке. Отсюда вывод: хороший оценщик – не тот, кто предлагает дешевую услугу, а тот, чей отчет нельзя оспорить.

При выборе эксперта или оценочной организации стоит ориентироваться на следующие факторы:

  • рекомендации знакомых;
  • репутацию оценщика в профессиональной среде;
  • опыт и стаж в профессии;
  • наличие квалификационного аттестата и открытых направлений оценки.

Оценка нежилых коммерческих объектов

Офисные помещения

При проведении оценки жилых помещений используются те же принципы, подходы и нормы, что и для коммерческих объектов. Единственное отличие – жилые здания и помещения не предполагают получения коммерческой выгоды, кроме случаев сдачи их в аренду, поэтому при определении РС обычно не учитывается потенциальный доход.

При расчете стоимости во внимание принимается:

  • ситуация на рынке;
  • цены на аналогичные объекты;
  • месторасположение и инфраструктура;
  • близость магазинов, школ, детских садов;
  • состояние жилого помещения;
  • площадь и так далее.

По результатам составляется отчет об оценке жилой недвижимости, который содержит РС на конкретную дату, в том числе в прошлом. Этот документ может потребоваться:

  • при судебных разбирательствах, например, по разделу имущества;
  • при уплате налогов или оспаривании их размера;
  • при оформлении ипотеки или страховании жилья;
  • при наследовании, нотариальном оформлении сделок с жильем и так далее.

Заключение

В некоторых ситуациях возникает необходимость в определении РС коммерческой недвижимости – торговых площадей, складов, офисов, промышленных зданий. Оценка проводится по общим правилам с учетом характеристик объекта, в частности, доходности. Наряду с этим учитываются иные стандартные критерии вроде площади, типа здания, его оснащенности и возраста.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Выбором метода оценки недвижимости, выставленной на продажу или используемой в качестве обеспечения, занимается приглашенный специалист. Он обязан учитывать пожелания собственника, а также рекомендации федерального законодательства и региональных нормативно-правовых актов.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *