Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Правила кадастровой оценки земли

Что собой представляет кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС) земельного участка –  величина, которая определяется по итогам государственной оценки земли с учётом классификации наделов согласно целевому назначению. Для каждой территории она вычисляется в индивидуальном порядке согласно законодательству об оценочной деятельности.

Порядок процедуры регламентирует Федеральный закон от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Основные положения о кадастровой цене закреплены в ст.66 ЗК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseen-GB

В настоящее время кадастровую стоимость определяют независимые оценщики. Полученные данные заносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Узнать КС можно с помощью интерактивной карты на сайте Роснедвижимости.

Цели и порядок проведения процедуры кадастровой оценки

Основной целью оценки является определение и расчет кадастровой стоимости конкретных земельных участков. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы четкие критерии и методы оценки, которые основываются на классификации земель в зависимости от целевого назначения и определенного типа функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в лице его территориальных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

Так как данная оценка является государственной услугой, порядок ее проведения четко формализован в Административном регламенте, утвержденным Приказом МЭР России от 28.06.2007 года № 215. Указанный регламент содержит исчерпывающий перечень действий при осуществлении государственной функции, определяет права и обязанности участников процесса.

Кадастровая оценка земель – комплекс мероприятий в техническом и административном секторе, который проводится для вычисления точной цены надела земли на определенный момент времени. Процедура оценки лежит на специальном органе, в ведении которого находится оцениваемый участок земли.

Правила кадастровой оценки земли

В процессе проведения оценочных мероприятий преследуются следующие цели:

  • На уровне страны – формирование общей системы в секторе налогообложения. При этом в учет берутся разные участки, которые находятся в частной собственности или во владении государства. Проведение такой оценки упрощает работу фискальных структур в вопросе определения уровня налога. Как следствие, удается оптимизировать объем вливаний в бюджет страны.
  • На уровне субъектов государства. Благодаря кадастровой оценке удается получить точное представление о правильности и эффективности применения участков на конкретных территориях в привязке к конкретным временным промежуткам. Также проведение оценки – шанс принять правильные решения в вопросе распределения наделов земли, их эффективного применения в будущем, получения разрешений на возведение объектов, решения вопросов приватизации и так далее.
  • На уровне владельцев – возможность определения точной величины налога, а также получение точки отсчета при вычислении рыночной стоимости объекта. В дальнейшем данные можно использовать для совершения сделок купли-продажи, наследования, внесения земли под залог, проведения инвестиций и так далее.

Основные методы оценивания

О том, как проводится государственная кадастровая оценка земли (ГКО), в деталях сказано в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08. 2020 ) “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) “О государственной кадастровой оценке”.

Согласно ст. 24.12 ФЗ № 135, ГКО осуществляется по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, или по инициативе органа местного самоуправления.

Решение о проведении процедуры должно содержать:

  • год начала проведения работ по вычислению КС;
  • вид/виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение;
  • категорию(ии) земель и прочие сведения.

Один из ключевых моментов в процессе кадастровой оценки – методика, которая применяется для проведения подобного рода работ. Здесь спросом пользуются следующие способы расчета:

  • Затратный. Такой вариант вычисления стоимости земли применяется для необычных по своим характеристикам участкам. Как правило, такие объекты не имеют аналогов или схожих земель, поэтому оценку приходится проводить с нуля. Смысл оценки сводится к вычислению себестоимости надела без учета уровня текущего спроса.
  • Сравнительный. В отличие от прошлой методики этот вариант больше подходит для типовых наделов земли, рыночная цена которых уже известна. Преимущество способа расчета – точность и простота. Его особенность и в том, что метод отображает текущее рыночное состояние, а также его склонность к изменениям в ближайший временной промежуток.
  • Доходный метод. Особенность методики – учет ожидаемой прибыли от сдачи объекта в аренду (точнее, доход от последующей эксплуатации). Расчет, как правило, проводится с учетом уже полученной ранее прибыли. В процессе вычислений специалист берет за основу информацию о размере аренды, ценах договоров купли-продажи по сделкам с похожими участками. Кроме того, в расчет берутся такие нюансы, как местоположение, рельеф, продуманность инфраструктуры, тип почвы и так далее.

Главным параметром при вычислении кадастровой цены считается одноименный удельный показатель (из расчета на один квадратный метр). Параметр вычисляется для конкретных категорий наделов, определенных кадастровых кварталов и так далее. За основу берется методичка для отдельно взятой категории. При расчете площадь земли умножается на удельный параметр кадастровой цены (один «квадрат»), благодаря чему и определяется итоговая кадастровая цена.

Возможны ситуации, когда для определенного надела земли предусматривается несколько вариантов применения. В этом случае при оценке кадастровой цены определяется тот тип разрешенного применения, для которого удельный параметр цены (из расчета для одного «квадрата» площади) максимален.

Еще по теме  Как выиграть аукцион на земельный участок

Если при расчете рыночная цена уже имеется, то при вычислении кадастровой стоимости просто берется процент от уже известного показателя. При этом итоговый результат не может быть больше рыночной цены.

Порядок проведения и этапы оценки

Для реализации государственных полномочий в сфере налогового права, проводится кадастровая оценка земли. Эта процедура является государственной функцией и подчиняется жестко регламентированным правилам. На данный момент основным юридическим документом, регламентирующим проведение кадастровой оценке, являются Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. №316.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdeven-GB

Заказчиком работ для проведения кадастровой оценки земли выступают уполномоченные органы государственной власти субъекта РФ. Выбор исполнителя данных услуг происходит в рамках контрактной системы размещения заказов на выполнение услуг для государственных нужд и регламентируется положениями Федерального закона от 05.04.

После выбора исполнителя оценщику передается техническое задание с указанием конкретных участков земли, в отношении которых необходимо проведение оценки.

По законодательству периодичность проведения кадастровой оценки для надела земли составляет раз в пять лет. Интересен тот факт, что процесс оценивания организован одновременно для всех участков, которые находятся на конкретной территории. Данная процедура проводится с участием уполномоченных территориальных структур и главного отделения – федерального агентства, занимающего кадастровыми вопросами в секторе недвижимости.

Кадастровая оценка земли организуется в несколько этапов:

  • Готовится и формируется информация, которая потребуется для расчета. На этом этапе анализируется местный рынок, ценовой уровень на различные участки земли, конъюнктура местного рынка, нюансы законодательства, расположение и так далее.
  • Оцениваемая площадь условно разделяется на кварталы и зоны.
  • Вычисляются и обосновываются параметры цены, которые требуются для проведения оценочных мероприятий.
  • Итоги кадастровой оценки для наглядности оформляются в различных формах – цифровой и графической. После выполнения работ итоги вносятся в ГКН.

Периодичность проведения ГКО

Согласно законодательству, кадастровая оценка земель (КОЗ) обычно выполняется раз в 5 лет и не чаще раза в 3 года. Однако в связи с тем, что система уполномоченных бюджетных учреждений только формируется, проведение плановой ГКО временно приостановлено.

До 2020 года собственник может в любое удобное время инициировать внеплановую экспертизу в частных оценочных фирмах.

Важный нюанс: в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе результаты государственной кадастровой оценки земель можно получить не чаще одного раза в два года.

В будущем проводить оценивание будут исключительно сотрудники специализированных бюджетных организаций, но в настоящее время процедура поручается лицензированным частным оценщикам.

Как оцениваются земли населенных пунктов

Правила кадастровой оценки земли

Из ст. 83 ЗК РФ можно узнать, что такое земли населенных пунктов. К этой категории относят территории, предназначенные и используемые для развития и застройки городов, сел, поселков. Такие участки отделяются границей от зон другого назначения.

Комплексная оценка земель населенных пунктов – совокупность мероприятий по вычислению кадастровой стоимости участков, расположенных в составе населенного пункта. Её цели:

  1. Составление систематизированной базы данных о локации, целевой специфике, правовом статусе земель РФ.
  2. Определение ставки арендной платы, первичных цен продажи прав собственности.
  3. Уточнение базы налогообложения.
  4. Определение направлений планирования и застройки.

Объекты кадастровой оценки – земельные участки, находящиеся в составе населенных пунктов. В этом контексте важно понимать особенности устройства административно-территориальных единиц. Они состоят из кадастровых кварталов, которые отличаются между собой размерами и назначением.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов – это котировка земельного объекта в расчете на единицу общей площади территории. Данный параметр является ключевым при определении КС.

ГКО населенных пунктов включает в себя следующие этапы:

  1. Принятие решения о проведении процедуры на уровне субъекта РФ.
  2. Формирование списка земельных участков с полными характеристиками.
  3. Определение удельного показателя КС каждого кадастрового квартала.
  4. Утверждение результатов оценки нормативным распоряжением субъекта РФ.
  5. Внесение данных по каждой зоне в систему кадастрового учета.
Еще по теме  Износ с виновника ДТП по ОСАГО – как взыскать, насколько законно и как избежать?

https://www.youtube.com/watch?v=ytabouten-GB

При проведении ГКО в расчет берется существенный массив информации:

  • сведения о сделках на рынке земли;
  • размер арендной платы;
  • затраты на строительство и обустройство территории и так далее.

Эти данные можно получить в органах исполнительной власти субъектов РФ, в организациях, ведущих регистрацию прав собственности, в СМИ и на официальных сайтах.

Правила кадастровой оценки земли

Кадастровая оценка земель поселений не предусматривает анализ индивидуальных особенностей каждого объекта. Участки делятся на группы и подгруппы с учетом общих признаков.

При определении КС применяют один из способов массовой оценки:

  • сравнительный. Стоимость участка устанавливается на основании анализа сделок купли-продажи в данном регионе по схожим объектам;
  • доходный. Во внимание принимается предполагаемая прибыль от распоряжения участком;
  • затратный. Этот метод актуален при оценивании земель общего пользования. Такие объекты редко встречаются в продаже, дохода почти не приносят, но можно учесть расходы;
  • комбинированный – сочетание двух и более перечисленных подходов.

Если методы массовой оценки к объекту не применимы, его характеристики рассматривают индивидуально.

Нюансы оценки земли разного назначения

Не секрет, что процесс оценки земли может различаться в зависимости от типа участка. Для земли, относящейся к дачному или садоводческому объединению, сельскому или городскому поселению, за основу берется существующая статистика и действующая стоимость аналогичных объектов на рынке. Может браться в расчет и другая информация (в зависимости от ситуации). Что касается варианта вычисления, то здесь применяется сравнительный метод.

По-иному обстоит дело, если требуется оценка с/х земель, которые находятся вне населенного пункта. Здесь уже в большей степени применяется сравнительная или доходная методика. В ряде случаев расчет основан на капитализации рентной прибыли. Также он проводится с учетом расходов, которые будут иметь место при уходе за объектом и при его поддержании в должном состоянии.

Цели и порядок проведения процедуры кадастровой оценки

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель – это ряд технических и административных мероприятий по определению стоимости участка в границах зоны. Способ оценивания базируется на классификации земли по виду функционального использования и целевому критерию. Он проводится с учётом сведений из лесного, градостроительного и других кадастров.

Под землями сельхозназначения следует понимать участки и водные объекты, выделенные для следующих целей:

  • пашни, пастбища, сенокосы;
  • выращивание технологических культур;
  • возведение построек под хранение, переработку или производство с/х продукции;
  • коммерческая деятельность.

Кадастровая оценка земли

Кроме того, в этот перечень нужно включить территории, занятые лесами, свалками и полигонами.

ГКО земель позволяет сформировать единый кадастр. Это в свою очередь дает возможность получить усредненные показатели, которые отобразят различия в качестве территорий с/х назначения.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsen-GB

Оценивание территории выполняется по единой методике. Объектом процедуры являются участки в границах землевладений юридических и физических лиц, административных районов и субъектов РФ.

Кадастровая стоимость определяется путем умножения рентного дохода на срок капитализации, который составляет 33 года. Процедура определения КС состоит из следующих этапов:

  1. Определение показателей по плодородию, локации и технологическим свойствам. Таким образом вычисляется средняя кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения.
  2. Выявление удельного показателя через капитализацию рентного дохода.
  3. Умножение удельного показателя на площадь участка.

Заключительный этап – оформление и утверждение материалов ГКО.

Осмотр земель перед кадастровой оценкой

Непосредственное определение кадастровой стоимости земли осуществляется в рамках Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом МЭР от 22.10.2010 года № 508. Чтобы провести кадастровую оценку определенного объекта требуется, чтобы сведения о данном объекте были внесены в ГКН (Государственный кадастр недвижимости).

Для проведения работ по кадастровой оценке конкретного земельного участка оценщик обязан руководствоваться основными методами оценки – доходный, сравнительный или затратный. Выбор одного из методов является правом оценщика, однако требует обязательного обоснования в итоговом документе о проведении кадастровой оценки.

Оценщик обязан доказать обоснованность выбора методологии оценки исходя из вида пользования или назначения, которые соответствуют оцениваемому объекту, а также с учетом полноты и достоверности данных, полученных на рынке сделок с земельными участками. В случае, если оценщик не указал обоснование выбора метода оценки, итоговый результат выполненных работ не может быть принят заказчиком.

Из трех указанных методов предпочтение отдается сравнительному подходу, так как он позволяет учесть текущее состояние рынка сделок и предложений в зависимости от территориальных условий расположения оцениваемого участка. В сравнительном подходе имеется возможность дать оценку кадастровой стоимости земли, максимально приближенную к реальным условиям региона проведения исследования.

В случае, когда проводится оценка группы объектов (земельных участков), оценщик может использовать массовый подход к оценке, который позволяет группировать объекты исходя из наличия похожих характеристик.

Еще по теме  Как правильно оформить договор купли-продажи гаража

Процедура проведения кадастровой оценки начинается с заключения договора с заказчиком, определяющего техническое задание на проводимые работы. В рамках исполнения данного договора оценщик обязан провести полный анализ информации на территориальном рынке объектов, схожих с оцениваемым, собрать данные об основных значениях и факторах, влияющих на определение стоимости земельных участков.

Ценообразующие факторы подбираются с учетом характеристик, соответствующих конкретному объекту, подлежащему оценке, и должны соответствовать методу и модели, который оценщик выбрал для работы.

После выбора модели и способов оценки, проводится расчет кадастровой стоимости земельного участка, результаты которого оформляются в итоговом документе – отчете об определении кадастровой стоимости объекта.

Важной частью проведения оценки земель является зонирование территории, при котором в отдельные зоны включаются земли, однородные по типу целевого назначения, функциональному использованию и близкие между собой по ценовым показателям. При этом уполномоченный орган обязан учитывать сведения государственных кадастров, а также взаимодействовать с другими уполномоченными органами.

Для того, чтобы определить в отношении каждого участка его кадастровую стоимость, применяется Федеральный стандарт оценки, который был утвержден Приказом МЭР России от 22.10.2010 г. № 508. Данный документ устанавливает следующие универсальные методы оценки: затратный, сравнительный и доходный.  Выбор метода оценки зависит от достаточности и достоверности представленной на рынке информации, а также исходя из особенностей разрешенного вида пользования объекта оценки. Для массовой оценки выбираются объекты, имеющие схожие характеристики на основании выбранного оценщиком метода.

Среди указанных вариантов приоритет отдается сравнительному методу, который позволяет учесть информацию о максимальных, минимальных и средних ценах сделок, а также о предложениях на рынке оборота земельных участков. 

После проведения работ субъект Российской Федерации формирует итоговый отчет о кадастровой оценке, а сведения о стоимости вносятся в соответствующий кадастр.

Результаты кадастровой оценки

На последнем этапе заказчик получает информацию о стоимости земельного участка, который подлежал оцениванию. По законодательству оценка подкрепляется соответствующим нормативным актом. Последний доступен для средств массовой информации, а также выставляется на официальном ресурсе Росреестра. Срок действия документа составляет пять лет, после чего должна проводиться следующая кадастровая оценка.

При желании заявитель имеет право оспорить решение уполномоченной структуры при наличии одного из следующих факторов:

  • Пределы участка или его площадь были скорректированы.
  • Изменился вид применения земли.
  • Земельный надел переведен в иную категорию.
  • Изменились характеристики объекта, например, из-за природных катаклизмов – оползней, землетрясений и так далее.
  • Были обнаружены ошибки в документации.
  • Была скорректирована текущая конъюнктура на рынке, что привело к резкому снижению кадастровой цены.

Вопрос внесения корректировок в стоимость может осуществляться:

  • Через суд.
  • Посредством обращения в Россреестр (в отдел, расположенный в регионе нахождения участка).
  • В административном порядке.

После внесения корректировок кадастровая цена начинает действовать сразу после указания новой информации в ЕГРП и ГКН.

Как оценить землю

Земля населенного пункта

Неправильная оценка земли влечет за собой множество проблем вроде завышения налоговых ставок и сборов или существенного снижения размера прибыли от коммерческой эксплуатации территории. Чтобы выйти из этой ситуации, собственнику придется инициировать досрочную процедуру оценивания. Для этого ему нужно:

  1. Выбрать оценочную фирму.
  2. Указать цель оценки.
  3. Заключить договор.
  4. Оплатить услугу.
  5. Согласовать даты проведения оценочных мероприятий.
  6. Предоставить документы.
  7. Обеспечить специалисту допуск к объекту исследования.
  8. Получить отчет об оценке.

Особое внимание нужно уделить заключению специалиста. В акте обязательно должны быть указаны технические характеристики участка, его вид, данные собственника, обоснование применения конкретной методики, вывод и собственно КС земли.

Кто может проводит оценку

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrighten-GB

Раньше оценкой земель занимались кадастровые инженеры по заказу уполномоченной государственной организации. Но с недавних пор обязанность проводить ГКО была передана специализированным бюджетным учреждениям.

Пока окончательный переход полномочий к госучреждениям не произошел, проведение внеплановой оценки можно поручить сотрудникам Росреестра или частных компаний, действующих по всей территории РФ. Например, жители Москвы могут заказать внеочередную кадастровую оценку земель в следующих предприятиях:

  1. ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», ул. Пресненская, д. 12.
  2. ГУ «Платинум», пл. Журавлева, д. 2, строение 2, 3 этаж, офис 321.
  3. ООО «Ритам», ул. Садовая-Кудринская, д. 32а, строение 9, офис 411.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Грамотное и своевременное оценивание позволит избежать уплаты завышенной суммы налогов, поэтому рекомендуется регулярно проверять КС своей недвижимости, а при возникновении сомнений в ее обоснованности сразу же проводить независимую экспертизу.

Итоги независимых исследований суды принимают в течение всего переходного периода (до 1 января 2020 года).

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *