Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Как оформить строительство дачного дома

Основные моменты и условия по оформлению

  • На огородном участке нельзя построить дачный дом, следовательно и зарегистрировать его в собственность.

    Каждый земельный участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ) — ст. 37 ГрК РФ. Теперь дачный участок может быть только двух видов — садовый или огородный.

    Если участок имеет ВРИ как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», он автоматически становится «садовым» — п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. На таком участке можно построить дачный дом и оформить его. Менять название ВРИ не нужно.

    Если участок имеет ВРИ как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», он автоматически становится «огородным» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. На таком участке можно строить только некапитальные постройки для хранения инвентаря (сарай) или урожая (теплицу, амбар) — п. 4 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗп. 4 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ. Больше ничего.

  • При оформлении дачного дома на помощь приходит закон о «Дачной амнистии». То есть на дом потребуется только два документа — технический план и декларация (п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Не нужно получать разрешение на строительство или уведомлять местную администрацию — подробнее. Где заказать документы и все оформить прочтете ниже в инструкции.

    Вышеуказанный упрощенный порядок действует с 1 июля 2019 года до 1 марта 2021 года — п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Изменения были внесены ст. 5 Федерального закона от 02.08.2019 N 267-ФЗ. Неизвестно какие будут требования после 1 марта 2021 года.

  • Не имеет значение как собственникам достался участок — они оформили его в собственность на основании бессрочного пользования/наследуемого владения, купили, получили по наследству или дарению. Инструкция по оформлению не меняется. Главное, чтобы у владельцев был правоустанавливающий документ на участок — свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН/ЕГРП (в бумажном или электронном виде).

    Где и как заказать выписку из ЕГРН на участок — онлайн способ

    Образцы документов

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Свидетельство

    Образец свидетельства о собственности на дачный участок

    Выписка из ЕГРН

    Образец выписки из ЕГРН на участок

  • Дом можно оформить в собственность, даже если у земельного участка не установлены границы в кадастре.

    Основное условие — участок должен стоять кадастровом учете (п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Если участок имеет кадастровый номер, значит он поставлен на учет. Данный номер есть в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН. Образцы выше. Еще есть подробная инструкция — как узнать поставлен ли участок на кадастровый учет.

  • Дом оформляется на всех собственников участка по размеру их долей. По закону действует принцип единства судьбы участка и любых построенных объектов на нем — пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Все собственники участка должны быть согласны на оформление дома, потому что подают общее заявление — пп. 1 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    Например, участок принадлежит трем собственникам — по 1/3. Значит и дом будет оформлен по 1/3 на каждого. Если в заявлении указать по-другому — регистрацию приостановят (пп. 7 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

  • Не имеет значение, если дом был построен предыдущим собственником. Все на основании того же принципа единства судьбы участка и объектов на нем — пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Кто на сегодня считается собственником участка, тот и будет собственником дома.

    Например, гражданин на своем участке построил дачный дом, но не стал регистрировать его в собственность. После его смерти наследникам в собственность перешел только участок. На дом ведь документов не было. В итоге наследники все равно могут оформить дом на себя.

Варианты регистрации

Какие строения подлежат регистрации на дачном участке? Объекты, предназначенные для постоянного проживания, либо для обеспечения жизнедеятельности граждан, подпадают под действие программы «дачной амнистии», если они возведены до 2001 года. Такой упрощенный порядок регистрации был продлен до конца 2020 года и позволяет закрепить права на следующие объекты:

  1. дачные строения, садовые домики и иные объекты, если они предназначены для длительного проживания;
  2. бани и гаражи, если они относятся к объектам капстроительства, т.е. возведены на фундаменты и не могут быть перемещены на другое место без отрыва от земли;
  3. иные виды построек, обустроенные на капитальном фундаменте (сараи, беседки и т.д.).

При наличии фундамента, строение относится к объектам капстроительства. Это позволяет их регистрировать в собственность по общим правилам Закона № 218-ФЗ и специальным требованиям Закона о дачной амнистии.

Для строений, возведенных после 2001 года, в том числе после принятия Закона № 217-ФЗ, предусмотрены дополнительные требования для регистрации:

  • если конструкция объекта не позволяет его перемещать без соразмерного ущерба для его характеристик, он относится к недвижимости, а значит должен регистрироваться;
  • закрепить права можно только на жилые строения, возведенные на участках для ведения садоводства, в том числе на территории СНТ;
  • если участок выделен для ведения огородничества, жилые строения на нем возводить нельзя, а в регистрации будет отказано.

Следовательно, можно регистрировать садовый домик на садовом участке СНТ или иного некоммерческого товарищества. Если же гражданину или некоммерческому товариществу была предоставлена территория для разведения огородов, в регистрации строения будет отказано, даже если оно будет иметь все признаки объекта капстроительства. Муниципальные власти вправе предъявить требования о сносе незаконной постройки, возмещения ущерба для почвенного слоя земли.

Какие дачные дома можно не регистрировать в 2020 году? Не требуется регистрация, если садовый домик без фундамента, т.е. не является объектом капстроительства. Такой объект рассматривается как временное строение, которое можно легко перенести на другое место, в том числе и без разбора конструкций. Например, если летний садовый домик в СНТ предназначен только для сезонного пребывания граждан, не имеет фундамента, его не нужно регистрировать. Также не нужно оформлять права на хозяйственные и подсобные строения, если они не относятся к объектам капитального строительства.

Шаг №4 — Подать документы на регистрацию права собственности на дом

Если регистрация проходит по дачной амнистии, гражданину нужно подтвердить законность владения участком. Можно одновременно закрепить права на землю и жилое строение. Подтверждающим документом на земельный надел будет выписка правления СНТ или иного товарищества, распоряжение муниципальных властей, иные бланки и формы.

По нормам Закона о дачной амнистии, закрепление прав проходит по следующим этапам:

  1. после получения документов на землю, нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать технический план;
  2. инженером проводится обследование строения в натуре, определяются его характеристики и параметры, отражаются в текстовом и графическом блоке техплана;
  3. чтобы поставить домик на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, нужно подать заявление и техплан в Росреестр или учреждение МФЦ;
  4. подтверждающим документом после завершения всех процедур будет выписка ЕГРН, в которой указывается кадастровый номер объекта.

Девяткин Александр Анатольевич

Размер и характеристики строения имеют существенное значение для принятия решения о регистрации и последующего налогообложения. Например, частное жилое строение не может иметь высоту более 3 этажей, иметь несколько изолированных помещений для проживания разных семей. Такие объекты рассматриваются как многоквартирные дома, а для разрешений на их строительство и эксплуатацию предусмотрены специальные правила.

Садовый или дачный домик до 50 кв. метров общей площади не подлежит налогообложению. Метраж будет подтверждаться кадастровыми сведениями ЕГРН и выпиской. Если же площадь зарегистрированного объекта больше 50 кв.м., ее можно исключить при расчете имущественного налога в декларации.

Обычно дачные дома строили и строят, не обращая внимания на градостроительные требования и регламенты. Раньше многих регламентов не было и требования были незначительные, поэтому дома можно было легко зарегистрировать в собственность. Сейчас закон ужесточился и его нужно соблюдать. Иначе дом не зарегистрируют и не имеет значение, что он построен давно.

Для каждого построенного объекта есть требования по строительству, которые указаны в ст. 38 ГрК РФ. Они в себя включают: 1) Максимальная высота и количество этажей. 2) Максимальный процент застройки. Например, участок в 6 соток. Дом имеет размер 5 на 6 метров. Значит его площадь равна 30 кв.м. или 0,3 сотки. Получается, что он занимает 5% участка. Это и есть процент застройки. 3) Минимальный расстояние от дома до границ участка (минимальный отступ).

В качестве примера разберем самую распространенную проблему при оформлении — минимальный отступ от дома до границ участка. Раньше на отступы не смотрели, поэтому дома спокойно регистрировали. Сейчас по-другому. Если расстояние между домом и границами участка меньше минимального, дом в собственность оформить не получится. Чтобы соблюсти минимальный отступ придется или выкупить часть соседнего участка, или делать реконструкцию дома.

В этом помогут Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) карта с территориальной зоной (Генеральный план местности, Карта градостроительного зонирования и т.п.). Все это называется градостроительным регламентом — ст. 36 ГрК РФ. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Следовательно минимальные отступы везде разные — они зависят от местоположения участка.

Заранее предупреждаю — искать местные ПЗЗ и карту зонирования легче на компьютере. На смартфоне очень неудобно.

Для примера я взял участок № 71 в СНТ «Дубрава» Ступинского муниципального района Московской области. Кадастровый номер — 50:33:0030173:85. Для справки — с 2017 года Ступинский муниципальный район был преобразован в городской округ Ступино. Дальше так и буду искать.

Во многих городах и поселках подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату (УФРС). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал именно МФЦ.

  1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Если одному из них нет 14 лет, вместо него документы подает один из родителей/опекун — ст. 28 ГК РФ. Если от 14 до 18 лет, подает он вместе с одним из родителей/опекуном — ст. 26 ГК РФ.

    Госпошлина за регистрацию права — 350 рублей (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):

  2. На основании полученных документов, сотрудник МФЦ составит заявление о постановке дома на кадастровый учет и регистрации права собственности на него — п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Заявителям нужно проверить свои данные в заявлении и подписать. Дом оформляется в такую же собственность и по таким же долям, как и участок.
  3. После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку об их получении. Сообщит примерную дату по окончанию услуги. Документы отправляются регистратору. Остается ждать регистрации.

    Срок регистрации права — 12 рабочих дней (пп. 6 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Бывают задержки.

  4. Регистратор проведет экспертизу полученных документов — пп. 3 п. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Также он запросит сведения из местных градостроительных регламентов, чтобы на их основании проверить — соответствует ли построенный дом местным требованиям или нет (минимальный отступ, этажность, процент застройки). Если все в порядке, проведет регистрацию права и постановку на кад.учет.
  5. В назначенный день нужно забрать поданные документы. Дополнительно дадут выписку из ЕГРН на зарегистрированный дом. В ней будет указано, что он теперь в собственности и состоит на кад.учете (присовен кадастровый номер).

Шаг №2 — Уточнить границы участка (желательно, но необязательно)

Бывает так, что у земельного участка не оформлены границы в кадастре. Такой участок не отображается на публичной кадастровой карте.

Примеры участков

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Границы установлены

Участок с границами

Границы не установлены

Как я писал выше, дом можно оформить на земельном участке, даже если его границы нет в кадастре. Если у вашего участка нет границ в кадастре, я вам не советую оформлять границы. Это может занять много времени, сил и денег. Можете почитать инструкцию для общего представления. А так я советую сразу переходить на следующий шаг №3.

Как оформить строительство дачного дома

Если границы земельного участка есть в кадастре, то я советую эти границы уточнить. Объясню почему.

У земельных участков как бы две границы — кадастровые и фактические. Фактические границы — это границы на местности/по забору. Кадастровые границы — это расположение участка на основе координат его поворотных точек (углов). Они отображаются на кадастровой карте (образец выше), а координаты есть в выписке из ЕГРН (образец ниже). В идеале обе границы должны совпадать.

Поворотные точки участков и их координаты в выписке из ЕГРН

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Обычный с 4-мя точками

Координаты участка 1

С 6-ю точками

Координаты участка 2

Для регистрации дома нужно будет заказать его технический план (следующий этап №3). В этом документе, помимо планировки, будет отображено его точное расположение на участке. Чтобы определить точное расположение дома, специалист не будет мерить отступы от дома до забора (фактических границ), а снимет точные координаты внешних углов дома через GPS-оборудование. Поэтому в техническом плане дом всегда отображается относительно кадастровых границ, а не фактических.

Теперь о довольно распространенной ситуации — кадастровые и фактически границы могут не совпадать. Например, при установлении границ (межевании) была допущена ошибка. В итоге участок расположен в одном месте, а по координатам (по кадастровым границам) он сдвинут вбок на 1 — 2 метра. Или один из углов участка по координатам не совпадает. Я не буду здесь описывать почему такое случается. Просто нужно принять данный факт.

Частое явление — участок «сдвинут» и наслоился на другой.

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Наслоение участка на другой

Разный отступ при несовпадении границ

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Разный отступ при несовпадении границ

По факту дом расположен от забора на 3,5 метра, а от кадастровых границ на 2,5 метра. Расстояние в 2,5 метра будет указано в техническом плане, поэтому данное расстояние и будет учитываться при регистрации. В итоге дом не пройдет регистрацию, потому что отступ от кадастровых границ меньше минимальных 3,5 метра.

Чтобы такое не допустить, я советую сначала уточнить границы участка. Хотя бы тех границ, которые проходят рядом с домом. Для этого нужно заказать у кадастрового инженера услугу — «Вынос точек в натуру».

Инженер впишет в свое GPS-оборудование кадастровые координаты поворотных точек участка (углов) и на местности определит — совпадает ли местоположения угла участка по забору с его кадастровыми координатами.

Участок для примера

Подробная инструкция — как уточнить границы участка на местности.

Регистрация садовых домов по Закону № 217-ФЗ

Как указывалось выше, на землях, предоставленных огородникам, никакого жилья возводить нельзя. При попытке зарегистрировать такой объект будет вынесен отказ. В отношении объектов, расположенных на территориях для садоводства, и предназначенных для постоянного проживания, регистрация проводится по следующим правилам:

  • признание садового дома жилым объектом происходит на основании решения местного властного органа (естественно, решение будет принимать муниципалитет, на территории которого расположен дом);
  • для обращения в муниципалитет нужно зарегистрировать право собственности по программе «дачной амнистии», либо в стандартном порядке (в муниципалитет нужно представить выписку ЕГРН, либо иной правоустанавливающий бланк);
  • владелец домика должен получить техзаключение по обследованию состояния объекта через организации или ИП, состоящие в СРО;
  • в обязательном порядке подается документ, подтверждающий наличие обременений права собственности (как правило, они указываются в выписке ЕГРН).

Таким образом, садовый дом будет признан жилым объектом только после подтверждения соответствующих характеристик в техническом заключении. Этот документ оформляется по нормам Закона № 384-ФЗ. При обследовании строения эксперты должны подтвердить соответствие нормам пожарной безопасности, соблюдения строительных нормативов и регламентов, указать схему расположения коммунальной инфраструктуры, иные сведения. Заключение должно содержать вывод о пригодности строения для постоянного проживания граждан.

Для обращения в муниципалитет нужно подтвердить, что домик уже зарегистрирован в собственность гражданина. Кроме указанной выше процедуры «дачной амнистии», это можно сделать по общим правилам. Если объект возводился до августа 2018 года, достаточно оформить техплан и подтвердить права на участок. При строительстве после 2018 года, нужно подавать в муниципалитет уведомления о начале и завершении  работ.

Документы о признании садового дома жилым строением нужно подавать непосредственно в местный властный орган, либо через учреждения МФЦ. Срок рассмотрения документации не может превышать 45 дней, после чего собственник получит решение в письменной форме.

Местные власти могут вынести отказ в признании садового дома жилым объектом по следующим основаниям:

  1. если представлен неполный комплект документации;
  2. если по сведениям ЕГРН или иным документам не подтверждается зарегистрированное право собственности на строение;
  3. если целевое назначение земельного надела не позволяет возводить объекты для постоянного проживания.

Любой вариант регистрации завершается выдачей выписки ЕГРН. В этом документе отражаются сведения о собственнике садового дома, месте расположения объекта на участке, основных характеристиках и параметрах.

Ориентиры

После регистрации прав и получения решения о признании садового дома жилым объектом, граждане могут на законном основании проживать в нем, оформлять прописку, совершать сделки по распоряжению недвижимостью. Одновременно возникнет ежегодная обязанность по уплате имущественного налога. Как указывалось выше, при общей площади дома менее 50 кв..м., платить налог не нужно.

Шаг №3 — Заказать технический план дома и декларацию

Ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ — «Требования к техническому плану»

Технический план и декларацию может оформить только кадастровый инженер — п. 4 ст. 1 и ст. 29 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Кадастровый инженер может работать «на себя» как ИП или в какой-либо специализирующей компании — ст. 31 того же закона.

Цена услуги у всех разная — от 8 000 до 20 000 рублей. Зависит от региона и площади дома. Оформляют документы обычно за 20 — 25 дней. Их образцы и утвержденную форму найдете ниже.

Возможные проблемы при регистрации

Даже при использовании упрощенного режима регистрации по дачной амнистии, владелец садового дома может столкнуться с проблемами:

  • отказ правления СНТ или муниципалитета выдать документ, подтверждающий законность владения участком;
  • несоответствие строения требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости (превышение этажности, нарушение регламента по Закону № 384-ФЗ и т.д.);
  • несоблюдение категории и целевого назначения участка, не позволяющего возводить объекты капстроительства.

Поиск ПЗЗ в поисковике

При отказе выдать документы на землю, нужно заказать межевание через кадастрового инженера, согласовать границы надела с владельцами смежных участков. При возникновении проблем при согласовании, можно определить границы через суд.

Изменить категорию и целевое назначение земли крайне сложно. Сделать это можно в административном порядке (через муниципалитет), либо через суд. Однако если категория и целевое назначение закреплены градостроительным планом поселения, даже обращение в суд не принесет положительного результата.

Если характеристики объекта не соответствуют техрегламенту по Закону № 384-ФЗ, владельца могут обязать разобрать строение, либо устранить допущенные нарушения. Естественно, при выявлении таких нарушений регистрация и перевод садового дома в состав жилых строений будет невозможен.

Еще по теме  Приказ на отпуск без сохранения заработной платы: образец заполнения и бланк распоряжения о предоставлении отдыха за свой счет

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *