Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Вопрос сдачи собственного жилья в аренду

Посуточная или долгосрочная аренда квартир?

Перед тем как сдать квартиру в аренду, собственнику следует определить, как он будет сдавать жилье – посуточно или сразу же на длительный срок. Если проанализировать объявления на популярных сайтах, то видно, что предоставление жилья на сутки в месяц может принести хозяину большую прибыль, чем при долгосрочной аренде квартиры.

Для примера рассмотрим аренду однокомнатной квартиры около станции метро Фрунзенская г. Санкт-Петербурга. Аренда квартир посуточно варьируется от 1 500 до 2 500 рублей. Если предположить, что квартира будет сдаваться ежедневно, то это принесет собственнику от 45 000 до 75 000 рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Если сдать недвижимость сразу же на длительный срок, то стоимость ежемесячной арендной платы составляет от 26 000 до 60 000 рублей.

В данном примере аренда квартир посуточно приносит своему владельцу в 2-3 раза больше прибыли. Но собственнику при этом необходимо учитывать следующие факторы:

  1. посуточная аренда пользуется спросом в районах, расположенных вблизи железнодорожных вокзалов, аэропортов, а также в центре города. Недвижимость в спальном районе проще сдать на длительный срок;
  2. при посуточном найме собственнику необходимо постоянно заселять и выселять жильцов, проводить уборку помещения. При долгосрочной аренде жильцы сами следят за состоянием квартиры;
  3. при посуточной сдаче квартира периодически может простаивать без жильцов и не приносить владельцу доход;
  4. некоторые арендаторы снимают недвижимость на сутки для проведения увеселительных мероприятий. Проведение в квартире праздника большой компанией может вызвать недовольство соседей, и, как следствие, проблемы собственника с правоохранительными органами.

Вывод примерно такой: если расположение квартиры соответствует первому пункту и погоня за прибылью важнее спокойного, хотя и более скромного дохода — возможно, посуточная аренда ваш вариант. Риски простоя и форс-мажоров тут высоки, так что рекомендовать кому бы то ни было этот вариант сложно, особенно — людям в возрасте, ценящим именно спокойствие.

Чтобы сдать недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

  • провести анализ рынка – на данном этапе нужно просмотреть объявления об аренде и определить стоимость оплаты за квартиру, причем следует учитывать коммунальные платежи;
  • подготовить жилплощадь к сдаче – провести уборку, вывести/надежно спрятать личные вещи, при необходимости сделать косметический ремонт, проверить исправность сантехнического оборудования и электробытовых приборов;
  • найти квартиросъемщиков – куда же без них;
  • показать квартиру – на этом этапе владельцу нужно оценить порядочность и платежеспособность людей (а это очень непросто), а также представить жилплощадь в выгодном свете, например, рассказать о наличии магазинов, детских садов, школ и иных предприятий поблизости (если жильцы новички в городе, разумеется);
  • подготовить бумаги – документы при аренде квартиры потребуются не только от нанимателя, но и от собственника жилья. Арендаторы должны быть уверены, что имеют дело не с мошенниками, поэтому могут потребовать предъявление паспорта, свидетельства о праве собственности и квитанции по оплате ЖКХ;
  • заключить договор – важный этап, на котором оговариваются все условия проживания нанимателей. Правильно составленный договор позволит избежать ряда проблем с выселением или оплатой за аренду квартиры, хотя и переоценивать его не стоит. Если жилец сорвался из Питера в Уфу на тетино наследство или новую работу, то заставить его заплатить по договору будут очень непросто — но в пределах города договор все-таки дисциплинирует жильца;
  • получить оплату/предоплату – в зависимости от условий соглашения об аренде оплата может производиться как заблаговременно, в виде авансового платежа, так и по окончании каждого месяца аренды.
Еще по теме  Ремонт по осаго инструкция по правильному оформлению и производству ремонта спорные вопросы со стр

Факт оплаты желательно подтверждать соответствующими документами – расписка, платежное поручение и так далее. В противном случае между собственником и арендатором могут возникнуть споры об образовавшихся задолженностях, которые придется решать в судебном порядке. А в суды у нас, как известно, лучше не попадать никому.

Чтобы узнать, как правильно оформить аренду квартиры, следует обратиться к главе 35 ГК РФ. В соответствии со ст. 674 Кодекса договор об аренде должен быть заключен в письменной форме. В документе в обязательном порядке должно быть отражено:

  • дата заключения;
  • детальное описание объекта аренды – площадь, этажность, количество комнат, мебель и бытовая техника при наличии;
  • сумма ежемесячной оплаты, а также предельный срок для внесения платежа и способ передачи средств (наличный/безналичный расчет);
  • кто является плательщиком за коммунальные услуги;
  • срок действия договора – максимальный период аренды 5 лет;
  • перечень лиц, имеющих право на проживание в квартире вместе с квартиросъемщиком;
  • обязанности нанимателя и собственника помещения;
  • реквизиты сторон

Важно! Если договор заключается на срок более 1 года, то согласно п. 2 ст. 674 НК РФ на квартиру накладывается ограничение прав, которое должно быть зарегистрировано в Росреестре. Иногда ошибочно встречается мнение, что и налог при условии сдачи квартиры до года платить не нужно – но это не так. Налог платится при сдаче на любой срок и подача налоговой декларации по закону обязательна, просто срок сдачи до года без необходимости регистрации помогает оставаться в «тени». Но заботливые соседи все равно могут на вас «настучать».

Статьей 678 ГК определено, что обязательство уплаты коммунальных платежей лежит на нанимателе. Если у жилого помещения несколько собственников, то договор найма можно заключить только при согласии всех владельцев. При этом возможны три варианта:

  • получить письменное согласие всех собственников и приложить его к договору;
  • один из хозяев распоряжается недвижимостью по доверенности, реквизиты которой нужно прописать в договоре;
  • в момент подписания договора аренды присутствуют все владельцы объекта, и все они ставят подпись

Также в договоре необходимо прописать, за чей счет будет проводиться ремонт жилплощади. Согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт помещения проводится за счет средств нанимателя, а капитальный – за счет собственника, если иное не предусмотрено соглашением о найме. То есть, если в квартире потек кран, то поменять его следует арендатору за собственные деньги. Но если требуется замена окон на пластиковые стеклопакеты, то эти работы проводятся за счет арендодателя.

Еще пара замечаний. Собственник полностью вправе подбирать требования к жильцам: скажем, только девушки или же только семейная пара без детей. Но на практике все равно возникают всевозможные нюансы: например, слишком толстый жилец за год или два пребывания у вас способен неплохо продавить вам кресла, а любитель покурить в постели (о чем он, конечно, не скажет) прожжет сигаретой диван.

Еще по теме  Сколько по времени делаются права в гаи

В Германии для компенсации подобных рисков в договор аренды вносят такой пункт. Въезжающий, помимо платы за жилье, платит залог в размере 2-4 месячных плат за квартиру. Этот залог, кстати, оформляется на банковский счет, на него идут проценты. Если к моменту выезда жилец заметно повредит квартиру или откажется от предусмотренного договором ремонта (поклейки обоев), то нет проблем — ему просто не возвращают залог.

Если собственник зарегистрирован в качестве частного предпринимателя, то он может заключать договор аренды как от физ. лица, так и от ИП. Никакой разницы в оформлении договора не будет.

При этом возникает другой вопрос: какой налог при сдаче квартиры в аренду будет уплачивать арендодатель в разном статусе? Если недвижимость сдает физ. лицо, то в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ ему необходимо уплачивать 13% от полученного дохода. При сдаче объекта ИП ставка налога зависит от системы налогообложения. К тому же предприниматель должен уплачивать ежегодные взносы во внебюджетные фонды – пенсионный и медицинский.

Рассчитаем сумму налога для различных категорий арендодателей при прочих равных условиях:

  • площадь квартиры – 30 кв.м.;
  • местонахождение – Челябинск;
  • сумма арендной платы 15 000 рублей в месяц;
  • срок сдачи – 12 месяцев;
  • полученный доход – 180 000 рублей за год

Местоположение и площадь квартиры играют роль только при расчете ПСН, так как ставка налога напрямую зависит от этих показателей. Для ИП сумма налога будет зависеть от системы налогообложения:

  • УСН – упрощенная система налогообложения;
  • ПСН – патентная система (приобретается патент на сдачу);
  • ОСНО – общая система налогообложения
Показатель Физ. лицо ИП на УСН (6%) ИП на ПСН ИП на ОСНО
Сумма налога 23 400 7 020 23 400
Взносы в фонды 36 238 36 238 36 238
Итого 23 400 36 238 43 258 59 638
Еще по теме  Акт приема передачи при сдаче квартиры в аренду в 2020 - образец, между физическими лицами, с мебелью

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

В данном случае собственнику выгоднее сдавать квартиру как физ. лицу. ИП выгоднее оформить, если квартир несколько. Например, если бы их было 5, то сумма годового дохода составила бы 900 000 в год. Соответственно, физлицо уплачивает 117 тысяч налога.

Показатель Физ. лицо ИП на УСН (6%) ИП на ПСН ИП на ОСНО
Сумма налога 117 000 54 000 35 100 117 000
Взносы в фонды 42 238 42 238 42 238
Итого 117 000 96 238 77 338 159 238

В данной ситуации ИП на УСН оплачивает в 2 раза меньше налогов и хотя делает взносы в фонды, налог в результате получается ниже, чем у физ. лица. Выгодно сдавать квартиру в качестве ИП и в том случае, если у предпринимателя есть иные источники доходов и аренда не является основным видом деятельности.

Арендодатель – ИП должен ежеквартально отчитываться перед налоговой инспекцией о полученных доходах, а также вносить авансовые платежи. Арендодатель – физ. лицо подает один раз в год декларацию 3-НДФЛ и уплачивает исчисленный налог.

Неприватизированная квартира не является имуществом хозяина по причине отсутствия у него свидетельства о приватизации. Но квартиросъёмщик имеет право заключать договор поднайма согласно требованиям п.п.2 п.1 ст.67 Жилищного кодекса. В этом случае обязательно письменное согласование прав с наймодателем (п.1 ст.

Штраф за неуплату налога

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Неуплату налога от сдачи квартиры в аренду регламентирует ст. 119 НК РФ, причем статья различает штрафы за несвоевременно поданную (или не поданную вовсе) декларацию и за намеренную неуплату налога. В первом случае штраф составляет 5 % от суммы налога за каждый просроченный месяц и варьируется от 1 тысячи рублей до 30% суммы налога. Во втором случае штраф варьируется от 20 до 40%. Если нарушение признается злостным, то штраф может составить вплоть до 300 000 рублей.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *