Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Земля под строительство: как правильно выбрать участок

Изучите открытые источники

Публичная кадастровая карта. Спросите у хозяев участка его кадастровый номер. Он есть у каждого участка и выглядит как набор цифр, примерно так: 00:00:0000000:0000.

По кадастровому номеру вы сможете узнать:

  1. Точную площадь участка. Чаще всего в объявлении ее округляют в большую сторону.
  2. Кадастровую стоимость. Исходя из нее будет считаться имущественный налог.
  3. Где находится участок и какой он формы. На карте можно увидеть точные границы участка с привязкой к местности с помощью координат GPS.
  4. Вид разрешенного использования. Если покупаете участок под строительство дома, должно быть указано либо «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), либо «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ).
  5. Назначение земель. Должны быть указаны только «земли населенных пунктов». Еще встречаются земли сельскохозяйственного назначения, лесного фонда и много других категорий, но построить дом на таких землях будет проблематично. Чаще всего это решают через суд или другими, не всегда законными, способами.

Внимательно изучите карту. Позвоните собственникам участка и спросите, что за объекты находятся рядом с ним. Посмотрите на большие участки по соседству, обратите внимание на места с непонятными постройками и покликайте на них, чтобы узнать вид разрешенного использования. Если у соседнего участка вид разрешенного использования «для промышленного производства», будьте осторожны. Через несколько лет там может появиться, например, производство оконных блоков или автомойка.

Публичная карта доступна как с компьютера, так{amp}amp;nbsp;и через мобильное приложение
Публичная карта доступна как с компьютера, так и через мобильное приложение
Вот так она выглядит на экране монитора
Вот так она выглядит на экране монитора
Например, вы приглядели участок на опушке, но буквально в 500{amp}amp;nbsp;метрах в лесу находятся ангары. Собственник утверждает, что это заброшенная лесопилка. Но любая «заброшка» может в любой момент ожить, и что там появится — никто не знает
Например, вы приглядели участок на опушке, но буквально в 500 метрах в лесу находятся ангары. Собственник утверждает, что это заброшенная лесопилка. Но любая «заброшка» может в любой момент ожить, и что там появится — никто не знает

Генеральный план. Это карта со всеми важными объектами муниципального образования, на территории которого находится участок. На генплане отмечены не только существующие, но и будущие объекты. Читать карты генплана нелегко, но открытия, которые вы можете сделать, стоят того, чтобы разобраться в «легенде».

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Заочное изучение кадастрового земельного участка

Земля под строительство: как правильно выбрать участок

Попадая на участок, осмотритесь вокруг: не пролегают ли в непосредственной близости линии электропередач, не смотрит ли на вас чей-то любопытный взгляд с балкона пятого этажа расположенной рядом многоэтажки, не шумит ли автомойка и не воняет ли конезавод? Если на первый взгляд все в порядке, и через дорогу не виднеется кладбище, можно продолжить осмотр участка. В случае обнаружения хотя бы одного из перечисленных признаков смело торгуйтесь и сбивайте цену, даже если данные факторы для вас не особо и важны.

Одновременно с понижающими цену участка критериями важно обратить внимание и на то, что может повысить стоимость каждой сотки. До 30% стоимости земли может добавить расположение рядом живописного пруда или опушки леса. Возвышенность и изолированность от сельского «муравейника» еще один фактор, влияющий на удорожание цены.

Вид на горы, море, холмистая местность, экологически чистый район, в котором вы смотрите участок, тоже прибавляют тысячи к цене. Насторожитесь, если в 5-7 километрах от вас располагается заброшенная ферма или конезавод – рано или поздно он может снова начать функционировать и распространять в вашу сторону классический деревенский аромат.

Любителям сельской тишины также следует изучить местность на предмет производителей шума, к которым относятся сельские клубы, супермаркеты и ночные кафе, поляны для пикников и пляжи с тарзанками. В таких районах и днем, и ночью в любое время года вы будете слышать громкий смех, крики и песни праздно проводящих досуг местных жителей и приезжих туристов. Лучший способ узнать о злачных местах – расспросить соседей, этот способ действует всегда верно.

Не бойтесь задавать вопросы владельцу продаваемого участка, изучать местность, казаться дотошным и занудным. Стоимость земли и вложения в строительство дома вынуждают тщательно готовиться к покупке, иначе вы можете потерять время и деньги вместо того,чтобы наслаждаться загородным отдыхом на загородной фазенде.

Оцените подъезды к участку

Если вы изучили карты и участок вас устраивает, выезжайте на местность. Первое, на что следует смотреть, — подъездные пути. Кажется, что это очевидно: плохая дорога — это плохая дорога, ее и так сразу видно. Но есть нюансы.

Еще по теме  Можно заехать на пустую землю и вести хозяйство легально

Асфальтовая дорога. Это самый лучший вариант. Однако, если асфальт изношенный и дырявый, качество дорожного полотна будет на уровне грунтовки, разве что лужи не такие глубокие.

Бетонка. Самый противоречивый вариант. С одной стороны, дорога ровная, луж на ней практически не бывает. С другой стороны, по бетонке не разгонишься больше 40 км/ч, потому что ощущение, будто едешь по стиральной доске. Постоянный перестук колес на стыках нервирует, а у машины страдает подвеска.

Классическая бетонка — нет луж, но из-за стыков не разгонишься
Классическая бетонка — нет луж, но из-за стыков не разгонишься

Отсыпной подъезд. Наиболее распространенный вариант. Это грунтовая дорога, которая засыпана известковой щебенкой или асфальтовой крошкой. Если дорогу сделали недавно, она выглядит замечательно: ровная и аккуратная. Но радоваться еще рано и следует приглядеться к дороге повнимательнее.

Есть признаки, которые указывают на качество дороги почти безошибочно. Один из них — уровень дорожного полотна. Он должен быть чуть выше обочины. Если дорога ниже обочины, со временем она «промнется» еще сильнее, и на ней будет вечная «Венеция»: дождевая вода будет очень долго там стоять и смешиваться со стекающей грязью.

Еще один признак неправильно уложенной отсыпки — большие лужи. Если под щебнем песок, вода не застаивается и быстро уходит. Если же щебень положили прямо на землю, результат вы увидите даже после небольшого дождя. Выглядит он вот так.

Этой дороге четыре месяца. За это время появилась колея, через которую проглядывает почва, а лужи уже никуда не уходят
Этой дороге четыре месяца. За это время появилась колея, через которую проглядывает почва, а лужи уже никуда не уходят

Подъемы на дорогах. Если на дороге есть горки, остановитесь и присмотритесь к ним. Даже правильно уложенный щебень совершенно бесполезен на больших подъемах. В этих местах машины разгоняются, когда едут вверх, и притормаживают на спуске. В обоих случаях они свозят колесами щебень.

В результате уже месяца через два на отсыпной дороге образуются глубокие рытвины и колеи — ничем не хуже своих грунтовых собратьев.

Дорога насыпана пять месяцев назад. Отсыпка «разъехалась», образовались колеи, а справа щебень смешался с грязью
Дорога насыпана пять месяцев назад. Отсыпка «разъехалась», образовались колеи, а справа щебень смешался с грязью

Даже очень качественно уложенная отсыпная дорога имеет свой срок годности. Обычно это не больше четырех сезонов, затем ее придется «подсыпать». Поэтому сразу узнайте у местных жителей, кто за этой дорогой следит. Если муниципалитет, это хорошо. Если соседи своими силами, будьте готовы к регулярному сбору средств на обслуживание дороги.

Водные преграды. Если по пути к участку вам встретятся дамбы и мостки через мелкие речушки, лучше остановить машину и посмотреть внимательнее. Если дамба возвышается над рекой не больше, чем на 1—2 метра, а вокруг холмистая местность, это может стать проблемой по весне: безобидный ручеек разольется в бушующий поток и запросто перехлестнет невысокое препятствие.

Похожая история с понтонами. Это специальные наплавные мосты, которые разводят и сводят обратно, когда по реке плывет баржа. Обычно весь процесс занимает 15—30 минут, поэтому на обеих сторонах реки может скопиться много машин. Но основная проблема в том, что весной и осенью такие мосты очень часто выходят из строя.

Учитывайте это, покупая участок в деревне, которая соединена с основным шоссе наплавным мостом. Возможно, несколько месяцев в году вам придется делать крюк для объезда.

Сейчас уровень этой речки низкий, но старожилы помнят, что еще три года назад по весне здесь было невозможно проехать
Сейчас уровень этой речки низкий, но старожилы помнят, что еще три года назад по весне здесь было невозможно проехать

Уборка снега. Зимой проселочные дороги засыпает снегом, который кто-то должен убирать. Уточните у жителей улицы или у председателя коттеджного поселка, кто это делает. Есть несколько вариантов: снег убирают муниципальные власти, жители в складчину нанимают технику либо вы убираете его самостоятельно.

Еще по теме  Разрешение Росавиации на строительство – согласование для застройщиков из Москвы и МО

Узнать заранее, на что жалуются местные жители, можно на сайте «Добродел». Самые распространенные жалобы обычно как раз на проблемы с дорогами. Если видите просьбы «сделать дорогу», а не просто «устранить ямку» — это плохой знак. Есть вероятность, что пока на отсыпку скидываются местные, поскольку им надо хоть как-то ездить.

На сайте «Добродел», в разделе «Карта», можно выбрать любой муниципальный округ, указать срок «За год» и увидеть максимальное количество проблем — как актуальных, так{amp}amp;nbsp;и уже решенных
На сайте «Добродел», в разделе «Карта», можно выбрать любой муниципальный округ, указать срок «За год» и увидеть максимальное количество проблем — как актуальных, так и уже решенных

Знакомство с участком ИЖС

Отправляясь на осмотр выбранных соток, необходимо уделить внимание подъездным путям. Плохую дорогу видно сразу, но иногда затруднительно сразу дать оценку местности, по которой вы подъезжаете к дому.

Оптимальный вариант – асфальтовая дорога, следующая через весь населенный пункт к воротам загородного дома. Худший расклад ожидает с грунтовкой, которую размывает даже незначительный дождь, а весной, осенью и во время зимней оттепели дорожное покрытие превращается в непроходимое болото из вязкой грязи, камня и песка.

если возвышение от реки отделяет всего пара метров, во времена разливов водоема дорога будет затоплена, а машина рискует оказаться в реке. Вы можете выяснить ситуацию с дорогами у местных жителей, которые охотно поделятся наболевшим и расскажут про ямы, разливы и уборку снега так откровенно, как не расскажет никто.

Осмотрите всё очень внимательно

Есть хорошая пословица: «В чужом глазу песчинку видеть, в своем — бревна не замечать». Об этих «визуальных бревнах» стоит помнить, когда оцениваете эстетическую составляющую участка. Сначала этот недостаток кажется милой мелочью, а потом начинает раздражать. В результате собственник хочет продать участок с уже построенным домом.

Вот самые распространенные проблемы, которые в будущем могут повлиять на цену участка:

  1. Линия электропередачи (ЛЭП), даже если мачты видны еле-еле. Такое соседство не только портит вид, но и приносит реальный вред здоровью.
  2. Многоэтажные дома в радиусе 200 метров от участка. Мало кому понравится, если на его участок будут глядеть с высоты пятого этажа.
  3. Гаражно-строительные кооперативы, сараи и водонапорные башни тоже уродуют вид.
  4. Здания промышленного и сельскохозяйственного назначения — например, ангары или фермы. Портят вид, производят шум и запах.
  5. Кладбища и заброшенные здания.
Справа от участка — заповедный лес и сеть озер. Слева — железная дорога. Такое «бревно» скрыть невозможно: его и видно, и слышно. Дорого продать такой участок, как и дом на нем, невозможно
Справа от участка — заповедный лес и сеть озер. Слева — железная дорога. Такое «бревно» скрыть невозможно: его и видно, и слышно. Дорого продать такой участок, как и дом на нем, невозможно

Но есть и визуальные факторы, которые, наоборот, повышают цену участка на 25—30%. Вот их список:

  1. Речка, озеро, пруд, любой мало-мальски крупный водоем около участка. Но если водоем с тиной и камышами, это, наоборот, снизит цену.
  2. Опушка леса, особенно если рядом вековые дубы или сосны.
  3. Возвышенность, когда с участка открывается вид на окрестности.
  4. Холмистая местность вокруг или вид на горы.

Такие участки выше в цене и редко продаются, потому что никто не хочет их менять на что-то другое. Они стоят переплаты, потому что, скорее всего, даже через десять лет будут вам нравиться.

Проверьте качество воздуха

Допустим, вы выбрали участок в поселке N или N1. Сейчас это престижные места, где сотка земли стоит 150 000 {amp}lt;span class=ruble

Если хотите выезжать за город и дышать чистым воздухом, желательно, чтобы в радиусе 5 километров от вашего участка не было животноводческих ферм — как действующих, так и заброшенных. Государство имеет привычку время от времени поддерживать сельское хозяйство, поэтому в любой момент разваливающиеся коровники, птицефермы или свинарники могут «ожить» и начать распространять вокруг себя классические деревенские ароматы.

Еще по теме  Как приобрести земельный участок у администрации бесплатно

Это правило касается любых объектов промышленного и коммерческого назначения: то, что сегодня заброшено, завтра будет выкуплено и превращено во что-то, приносящее прибыль новому владельцу. Для соседей обычно это означает шум и вонь.

Обо всех «заброшках» в округе лучше узнать заранее. Для этого опросите соседей, поищите информацию в интернете и не забудьте про генплан: обычно такие объекты есть на карте планируемого размещения объектов местного значения.

Строительство мусорных полигонов, мусоросжигательных или мусороперерабатывающих заводов, а также химического или нефтепроизводства убивает спрос на участки со стороны приезжих. Обычно именно они формируют спрос и цену на участки. Если купить землю в таком «гиблом» месте, продать ее можно будет только со скидкой до 80% от первоначальной цены.

Сначала такие новости сопровождаются восторженными возгласами и радостью за отечественное сельское хозяйство, «встающее с колен»
Сначала такие новости сопровождаются восторженными возгласами и радостью за отечественное сельское хозяйство, «встающее с колен»

Чтобы прояснить вопрос с качеством воздуха, посмотрите в группах во Вконтакте или просто в поисковике по запросу: «Город N против». Город N — это административный центр района, в котором расположена приглянувшаяся вам деревенька.

Среди названий групп в соцсетях или статей в поисковиках могут быть безобидные: «Благовещенск против Сахалина» — здесь речь идет о футбольных командах. А могут быть и весьма зловещие — например, про борьбу города с химическим производством или свалкой.

Недавно подбирал клиенту участок в одном из красивейших по своей природе городов России и обнаружил статьи: «Город N против нефтехимзавода», «Город N против отравляющих производств», «Город N против рака»
Недавно подбирал клиенту участок в одном из красивейших по своей природе городов России и обнаружил статьи: «Город N против нефтехимзавода», «Город N против отравляющих производств», «Город N против рака»

Звуковое окружение

«Культовые» местечки бывает непросто распознать. В этом обычно помогает этнографический материал: надо обойти аборигенов и опросить их на предмет ближайших источников шума. Может быть, вон за теми кустами прячется облюбованная молодежью полянка для шашлыков или постоянное место проведения какого-нибудь фестиваля. Скорее всего, местные расскажут всё и даже больше.

Кирпичный домик «в хорошем состоянии» с сельским магазином напротив
Кирпичный домик «в хорошем состоянии» с сельским магазином напротив

Если кратко

  1. Перед поездкой узнайте кадастровый номер участка и найдите его на публичной кадастровой карте. Возможно, вы поймете, что даже ехать на место не нужно.
  2. Ознакомьтесь с генпланом.
  3. Когда поедете на место, обращайте внимание на дороги и мосты. Хорошо, если к участку есть несколько путей подъезда. Уточните у местных, кто обслуживает дорогу.
  4. Чтобы познакомиться с местными проблемами, особенно дорожными, используйте сайты, например «Добродел».
  5. На участке осмотритесь вокруг и оцените виды с разных точек. Соседство с гаражами, ЛЭП, заброшенными зданиями и многоэтажками нежелательно.
  6. Лучше сразу переплатить за красивый вид на водоем, лес или возвышенность. Такой участок потом точно не захочется продавать. А если придется, цена будет дороже «обычного» места без вида.
  7. Поищите в интернете слухи о текущих проблемах района, на территории которого собираетесь брать участок. И обязательно поговорите с местными жителями. Они расскажут много интересного.

Если кратко

  1. Перед поездкой узнайте кадастровый номер участка и найдите его на публичной кадастровой карте. Возможно, вы поймете, что даже ехать на место не нужно.
  2. Ознакомьтесь с генпланом.
  3. Когда поедете на место, обращайте внимание на дороги и мосты. Хорошо, если к участку есть несколько путей подъезда. Уточните у местных, кто обслуживает дорогу.
  4. Чтобы познакомиться с местными проблемами, особенно дорожными, используйте сайты, например «Добродел».
  5. На участке осмотритесь вокруг и оцените виды с разных точек. Соседство с гаражами, ЛЭП, заброшенными зданиями и многоэтажками нежелательно.
  6. Лучше сразу переплатить за красивый вид на водоем, лес или возвышенность. Такой участок потом точно не захочется продавать. А если придется, цена будет дороже «обычного» места без вида.
  7. Поищите в интернете слухи о текущих проблемах района, на территории которого собираетесь брать участок. И обязательно поговорите с местными жителями. Они расскажут много интересного.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *