Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Поэтапный подход

В самом переоборудовании, нет ничего страшного, если оно проведено в соответствии с законом и легализовано. А информацию об этом можно получить, просто сравнив актуальный поэтажный план БТИ с фактической планировкой. Но и здесь требуются определенные знания, чтобы читать такие документы, поэтому в данном вопросе лучше обратиться к специалистам.

Немного сложнее ситуация, когда планировка есть, а разрешения на неё нет. В этом случае важным является сама принципиальная возможность ее легализовать. А это в свою очередь зависит от объёмов и состава проведенных работ.

Не требует разрешения

Законодательством различаются понятия перепланировка и переустройство. Последние можно проводить, не согласовывая с государственными исполнительными органами жилищного надзора:

  • ремонт, при котором не затрагиваются несущие элементы строения и не выполняются демонтажные работы, связанные с этим;
  • замена дверей и окон без изменения размеров проемов;
  • монтаж встроенной мебели;
  • установка (снос) перегородки из гипсокартона;
  • замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;
  • перенос на другую стену полотенцесушителя в ванной комнате;
  • установка наружных антенн за пределами квартиры;
  • перестановка нагревательных и газовых приборов;
  • замена внешних фасадных конструкций без изменения конфигурации.

Невозможно узаконить

Некоторые виды работ категорически запрещено делать (даже если соседи дали согласие), поскольку может появиться возможность нарушения конструкции здания:

  • перенос мокрых зон (кухня, санузлы) в другие помещения над жилыми комнатами;
  • объединение жилой зоны с балконом и вынос батарей;
  • совмещение кухни с другими комнатами, в случае если используется газовая варочная панель;
  • снос внутренних несущих перегородок;
  • частичное присоединение общественного домового коридора;
  • блокировка или демонтаж общего вентиляционного стояка;
  • подключение «теплого пола» к общим коммуникациям.

Риски и перспективы

Когда действительный план не совпадает с данными в паспорте БТИ, то жилье будет сложно продать. Кроме того, такой объект нельзя будет оформить как дарение или заключить с его участием сделку по отчуждению, поскольку новый собственник не сможет вступить в свои права. Если квартира приобретена по ипотечному кредитованию и полного расчета еще не произошло, банк может в принудительном порядке обязать вернуть помещению первоначальный вид.

Регистрация изменений

Для законного осуществления переустройства требуется разрешение. Для получения данной услуги, в обязательном порядке необходимо предоставить проект. Такой документ можно подготовить самостоятельно, если изменения незначительные. Или обратиться в проектную компанию, которая является членом саморегулируемой организации СРО и имеет все необходимые допуски к выполнению запланированных работ.

Дополнительно нужно подготовить:

  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП;
  • проект или эскиз;
  • техпаспорт объекта;
  • нотариально заверенные согласия всех проживающих;
  • заключение СЭС и МЧС.

Одобрение или отказ

После завершения работ составляется акт, который необходимо предоставить в БТИ, где конструктивные изменения внесут в техпаспорт. Затем, либо выдается соответствующий документ, либо заявитель получает отказ. Разрешение на перепланировку будет действовать в течение года, но если не получится уложиться в требуемые сроки, то его можно продлить на месяц. Отказ можно получить:

  • если представлены не все документы или они были поданы в ненадлежащий орган;
  • при несоответствии проекта требованиям нормативных правовых актов.

Иногда бывают и ошибочные отказы в согласовании. В данном случае на эту ошибку стоит указать и сдать документы на рассмотрение повторно или обратиться в суд.

Незаконные действия

Законодательством предусмотрены наказания за несанкционированную перестройку:

  • штраф для граждан – 25 МРОТ;
  • выписка предписания по устранению нарушений;
  • повторный штраф за неисполнение предупреждения и судебный процесс.

Закон допускает:

  • продажу объекта с публичных торгов и с выплатой владельцу средств, за исключением суммы судебных издержек;
  • аннулирование договора социального найма, причем собственник обязан будет вернуть помещению прежний вид.

Устранение последствий

Когда уже произошел факт покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, можно попробовать следующие действия:

  1. Доказывать, что продавец ввел в заблуждение – подача иска о признании сделки недействительной либо на уменьшение стоимости на расходы, необходимые на переделку. Когда срок исковой давности уже прошел, данный вариант не всегда возможен.
  2. Сохранить квартиру в текущем состоянии – обращение в суд. Предварительно нужно подготовить строительно-техническое заключение, в котором будет сказано, что не нарушены строительные нормы, как и права третьих лиц. Помимо этого перепланировку необходимо согласовать с домоуправляющей компанией, на балансе которой находиться жилой дом А также с ресурсоснабжающими организациями, в том случае, если были затронуты инженерные коммуникации.

Законодательная система

Данные риелторских агентств подтверждают, что наличие перепланировки в большинстве случаев влияет на стоимость квартиры. Продавец делает приличные скидки при несогласованных изменениях. Но ответственность перед законом, и при любых конфликтах с соседями, домоуправлением и так далее, за нелегальный ремонт уже будет нести только новый владелец.

Для того, чтобы быть на сто процентов уверенным в сделке, в случае покупки квартиры с перепланировкой, нужно сделать глубокую юридическую экспертизу документов. Также следует принять решение, чтобы оградить свое будущее имущество от вышеперечисленных рисков.

Общая информация

Прежде чем рассказать о том, чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, давайте разберемся в основных терминах и нормативной базе. Процесс внесения изменений в проект жилых домов регламентируется Жилищным кодексом РФ. В нем прописаны все термины, процедура оформления разрешительной документации, приведена классификация перепланировки, а также определена мера наказания за любые нарушения законодательства.

Еще по теме  Доверенность на покупку квартиры образец 2020 риски

При этом важно понимать, что далеко не все работы по изменению конфигурации жилого помещения требуют получения разрешения. В некоторых случаях будет достаточно всего лишь уведомить БТИ о планируемом ремонте, чтобы сотрудники данной государственной организации задокументировали будущие изменения. К таковым относятся следующие:

  • перенос сантехнического оборудования;
  • монтаж дверного прохода в несущей стене;
  • переоборудование и остекление балконов;
  • возведение тамбура, повышающего теплоизоляционные характеристики жилых помещений;
  • возведение межкомнатных перегородок;
  • перенос дверных проходов.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в любом из вышеперечисленных случаев ничем не грозит, поскольку они не противоречат нормам Жилищного кодекса и не требуют получения разрешительной документации.

Прежде чем рассказать о том, чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, давайте разберемся в основных терминах и нормативной базе. Процесс внесения изменений в проект жилых домов регламентируется Жилищным кодексом РФ. В нем прописаны все термины, процедура оформления разрешительной документации, приведена классификация перепланировки, а также определена мера наказания за любые нарушения законодательства.

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в любом из вышеперечисленных случаев ничем не грозит, поскольку они не противоречат нормам Жилищного кодекса и не требуют получения разрешительной документации.

Основные требования нормативно-правовых актов

если в результате перепланировки ухудшаются жилищные условия или она затрудняет доступ к коммуникациям;помещение становится опасным или неприспособленным для проживания;

  • если в результате перепланировки ухудшаются жилищные условия или она затрудняет доступ к коммуникациям;
  • помещение становится опасным или неприспособленным для проживания;
  • в случае, когда работы затрагивают части дома, которые отведены под деятельность служб гражданской обороны или министерства чрезвычайных ситуаций;
  • влияют на прочность и долговечность несущих конструкций;
  • создают угрозу обрушения здания или мешают нормальной эксплуатации соседних строений;
  • ухудшают вентиляционное оснащение;
  • повышают нагрузку на несущие конструкции.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в этом случае нежелательна, поскольку она чревата негативными последствиями. Более подробно о том, с какими последствиями вы можете столкнуться, будет рассказано далее.

Давайте рассмотрим их более подробно. Если в ваши планы входит покупка квартиры, незаконная перепланировка может доставить очень много проблем, например, если вы впоследствии захотите переоформить документы или перепродать жилую площадь. Поэтому вы должны знать, в каких случаях запрещается производить любые изменения конфигурации жилых помещений. К таковым относятся следующие:

  • если в результате перепланировки ухудшаются жилищные условия или она затрудняет доступ к коммуникациям;
  • помещение становится опасным или неприспособленным для проживания;
  • в случае, когда работы затрагивают части дома, которые отведены под деятельность служб гражданской обороны или министерства чрезвычайных ситуаций;
  • влияют на прочность и долговечность несущих конструкций;
  • создают угрозу обрушения здания или мешают нормальной эксплуатации соседних строений;
  • ухудшают вентиляционное оснащение;
  • повышают нагрузку на несущие конструкции.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в этом случае нежелательна, поскольку она чревата негативными последствиями. Более подробно о том, с какими последствиями вы можете столкнуться, будет рассказано далее.

Виды переустройства жилых помещений

Разница между ними заключается в том, что в первом случае нужно предоставить регулирующим органам всего лишь эскиз, а во втором необходимо разрабатывать проект. Если вы планируете выполнить перенос дверных проемов или перемещение сантехнического оборудования, то будет достаточно подать в БТИ для утверждения набросок. Помимо этого, потребуется внесение всех изменений в план квартиры.

Сложная перепланировка более проблематична и трудоемка, поскольку вам потребуется разработать и утвердить в нескольких государственных организациях проект. Весь процесс занимает около полугода, а также вам придется заплатить в среднем 60 000 рублей. После того как будет получена разрешительная документация, владельцу квартиры нужно уведомить БТИ, которое проводит технический осмотр и выдает акт.

Если обойти стороной данную процедуру, то могут возникнуть определенные последствия при покупке квартиры. Неузаконенная перепланировка в случае обнаружения соответствующими регулирующими инстанциями предполагает наказание, предусмотренное действующим законодательством.

Разница между ними заключается в том, что в первом случае нужно предоставить регулирующим органам всего лишь эскиз, а во втором необходимо разрабатывать проект. Если вы планируете выполнить перенос дверных проемов или перемещение сантехнического оборудования, то будет достаточно подать в БТИ для утверждения набросок. Помимо этого, потребуется внесение всех изменений в план квартиры.

Штраф за несогласование

Сложная перепланировка более проблематична и трудоемка, поскольку вам потребуется разработать и утвердить в нескольких государственных организациях проект. Весь процесс занимает около полугода, а также вам придется заплатить в среднем 60 000 рублей. После того как будет получена разрешительная документация, владельцу квартиры нужно уведомить БТИ, которое проводит технический осмотр и выдает акт.

Если обойти стороной данную процедуру, то могут возникнуть определенные последствия при покупке квартиры. Неузаконенная перепланировка в случае обнаружения соответствующими регулирующими инстанциями предполагает наказание, предусмотренное действующим законодательством.

Что будет в случае приобретения недвижимости с неутвержденным изменением конфигурации?

Многих людей интересует вопрос о том, чем грозит незаконная перепланировка при покупке квартиры. И в этом нет ничего удивительного, ведь на вторичном рынке полно предложений о продаже жилья с различными нарушениями. В этом случае вся ответственность ложится как раз не на продавца, а на покупателя.

Многих людей интересует вопрос о том, чем грозит незаконная перепланировка при покупке квартиры. И в этом нет ничего удивительного, ведь на вторичном рынке полно предложений о продаже жилья с различными нарушениями. В этом случае вся ответственность ложится как раз не на продавца, а на покупателя.

Еще по теме  Договор купли продажи квартиры

MrHamster/Depositphotos

Приобретение жилья в кредит

Итак, что об этом необходимо знать? Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотеку возможна только тогда, когда нет расхождений между технической документацией и фактическим планом объекта недвижимости. В этом случае все не так страшно, поскольку вся ответственность полностью лежит на лице, выступающем законным собственником жилья на момент оформления сделки купли/продажи.

Итак, что об этом необходимо знать? Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотеку возможна только тогда, когда нет расхождений между технической документацией и фактическим планом объекта недвижимости. В этом случае все не так страшно, поскольку вся ответственность полностью лежит на лице, выступающем законным собственником жилья на момент оформления сделки купли/продажи.

Поэтому если у вас нет достаточной суммы денег для приобретения жилой площади за наличный расчет и вы хотите оформить на нее кредит, то рекомендуется предварительно проконсультироваться со специалистом, который сможет проверить всю документацию на соответствие основным законодательным нормам.

Какие риски следует учитывать?

Этому аспекту стоит придать особое значение. Как уже было сказано ранее, последствия неузаконенной перепланировки при покупке квартиры — это денежное взыскание. Его размер зависит от множества факторов и в некоторых случаях достигает весьма приличных сумм. Как правило, уплатой штрафа можно отделаться, если изменение конфигурации жилья не повлекло за собой никаких последствий, а именно не причинило вреда соседним помещениям или зданиям, а также их владельцам.

  • нарушение в функционировании вентиляции;
  • проявление любых механических повреждений на фасаде зданий;
  • снижение звукоизоляционных характеристик несущих конструкций.

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Если вы планируете перепланировку, то лучше не хитрить, поскольку по шуму строительных инструментов о ремонте непременно узнают соседи, которые могут сообщить в соответствующие регулирующие органы. Помимо этого, работы могут быть выполнены с несоблюдением основных норм и правил и повлечь за собой нарушение в работе жилищных коммуникаций.

Незаконную перепланировку могут обнаружить представители коммунальных служб при снятии показаний приборов индивидуального учета потребляемых энергоносителей. Ввиду специфики своей деятельности они будут вынуждены уведомить соответствующие органы, представители которых придут с проверкой и в лучшем случае выпишут штраф.

Основные риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой следующие:

  • Одностороннее расторжение сделки и признание ее недействительной.
  • Изъятие собственности в пользу государства. Чаще всего подобное случается, когда покупатель знал о том, что изменения помещений были произведены незаконно, и он сознательно пошел на сделку.
  • Арест объекта недвижимости до тех пор, пока все нарушения не будут устранены его текущим собственником.

Что касается продавцов, то они ничем не рискуют, за исключением потери жилья в стоимости. Как уже было сказано ранее, они совершенно ни за что не отвечают. Поэтому покупатели должны серьезно подходить к выбору жилой площади, поскольку в наши дни сопутствующие риски очень высоки. Рекомендуется несколько раз хорошо подумать, прежде чем соглашаться на какие-либо сделки.

Если вы планируете перепланировку, то лучше не хитрить, поскольку по шуму строительных инструментов о ремонте непременно узнают соседи, которые могут сообщить в соответствующие регулирующие органы. Помимо этого, работы могут быть выполнены с несоблюдением основных норм и правил и повлечь за собой нарушение в работе жилищных коммуникаций.

Незаконную перепланировку могут обнаружить представители коммунальных служб при снятии показаний приборов индивидуального учета потребляемых энергоносителей. Ввиду специфики своей деятельности они будут вынуждены уведомить соответствующие органы, представители которых придут с проверкой и в лучшем случае выпишут штраф.

Основные риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой следующие:

  • Одностороннее расторжение сделки и признание ее недействительной.
  • Изъятие собственности в пользу государства. Чаще всего подобное случается, когда покупатель знал о том, что изменения помещений были произведены незаконно, и он сознательно пошел на сделку.
  • Арест объекта недвижимости до тех пор, пока все нарушения не будут устранены его текущим собственником.

Что касается продавцов, то они ничем не рискуют, за исключением потери жилья в стоимости. Как уже было сказано ранее, они совершенно ни за что не отвечают. Поэтому покупатели должны серьезно подходить к выбору жилой площади, поскольку в наши дни сопутствующие риски очень высоки. Рекомендуется несколько раз хорошо подумать, прежде чем соглашаться на какие-либо сделки.

Как узаконить самовольное изменение жилья

Давайте остановимся на этом аспекте более детально. Итак, вы купили квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать, чтобы избежать проблем с законодательством? Ответ на этот вопрос был дан выше: переоформить документы на жилье. Однако вы должны понимать, что все сопутствующие расходы несете вы, а не продавец. Вам будет необходимо собрать следующие документы:

  • заявление на изменение конфигурации помещения;
  • технический паспорт;
  • оригинал и копия договора купли/продажи;
  • копия гражданского паспорта лица, на которое оформлена квартира;
  • новый план;
  • письменное согласие всех членов семьи на перепланировку.

На решение всех этих вопросов у вас будет всего 6 месяцев, поэтому после покупки жилья лучше не откладывать, а сразу приступать к сбору документов, поскольку это занимает достаточно много времени. При этом вы должны хорошо разбираться во всех юридических аспектах. Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности, а в вопросах, связанных с недвижимостью, достаточно много подводных камней.

А покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — это довольно сомнительное предприятие, к которому следует подходить со всей осторожностью. Поэтому будет нелишним предварительно получить консультацию у юристов. Это позволит не только значительно ускорить процесс, но и избежать множества проблем в будущем.

На решение всех этих вопросов у вас будет всего 6 месяцев, поэтому после покупки жилья лучше не откладывать, а сразу приступать к сбору документов, поскольку это занимает достаточно много времени. При этом вы должны хорошо разбираться во всех юридических аспектах. Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности, а в вопросах, связанных с недвижимостью, достаточно много подводных камней.

Еще по теме  Нужно ли узаконить перепланировку если она уже сделана ответственность

А покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — это довольно сомнительное предприятие, к которому следует подходить со всей осторожностью. Поэтому будет нелишним предварительно получить консультацию у юристов. Это позволит не только значительно ускорить процесс, но и избежать множества проблем в будущем.

На что обращать внимание при выборе жилья?

Чтобы избежать покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, необходимо внимательно изучать документы на нее. Если будут какие-либо нарушения или нелегальные изменения, то по ним вы сможете с легкостью обнаружить их. Сделать это можно одним из следующих методов:

  1. Часто при перепланировке происходит изменение первоначальных характеристик смежных конструкций, на основании которых жильцы соседних квартир могут догадаться о незаконности действий и уведомить об этом проверяющие инстанции. На основании поступившей жалобы по указанному адресу выезжает комиссия. Если при этом будут выявлены несоответствия состояния жилья его плану, то собственник обязан будет заплатить денежное взыскание и вернуть все в исходное состояние.
  2. Аналогичный сценарий происходит и в том случае, если в процессе изменений были допущены грубые нарушения строительных норм и правил, которые привели к сбоям в работе коммуникаций, в результате чего для устранения проблем были вызваны аварийные бригады. В этом случае размер штрафа будет намного больше, а также по факту случившегося может быть возбуждено уголовное дело.
  3. Незаконность перепланировки может быть обнаружена сотрудниками коммунальных служб в процессе снятия показаний со счетчиков индивидуального учета потребления энергоресурсов, которые также могут направить заявление в соответствующие инстанции.

Любой из вышеперечисленных случаев будет зафиксирован и отражен в соответствующей документации, поэтому если вы серьезно подойдете к ее изучению при покупке квартиры, то сможете избежать множества проблем.

Чтобы избежать покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, необходимо внимательно изучать документы на нее. Если будут какие-либо нарушения или нелегальные изменения, то по ним вы сможете с легкостью обнаружить их. Сделать это можно одним из следующих методов:

  1. Часто при перепланировке происходит изменение первоначальных характеристик смежных конструкций, на основании которых жильцы соседних квартир могут догадаться о незаконности действий и уведомить об этом проверяющие инстанции. На основании поступившей жалобы по указанному адресу выезжает комиссия. Если при этом будут выявлены несоответствия состояния жилья его плану, то собственник обязан будет заплатить денежное взыскание и вернуть все в исходное состояние.
  2. Аналогичный сценарий происходит и в том случае, если в процессе изменений были допущены грубые нарушения строительных норм и правил, которые привели к сбоям в работе коммуникаций, в результате чего для устранения проблем были вызваны аварийные бригады. В этом случае размер штрафа будет намного больше, а также по факту случившегося может быть возбуждено уголовное дело.
  3. Незаконность перепланировки может быть обнаружена сотрудниками коммунальных служб в процессе снятия показаний со счетчиков индивидуального учета потребления энергоресурсов, которые также могут направить заявление в соответствующие инстанции.

Любой из вышеперечисленных случаев будет зафиксирован и отражен в соответствующей документации, поэтому если вы серьезно подойдете к ее изучению при покупке квартиры, то сможете избежать множества проблем.

Заключение

На сегодняшний день многие люди решают купить квартиру с незаконной перепланировкой, поскольку стоимость такой намного ниже, подобным образом они хотят сэкономить. Однако нужно хорошо взвесить все за и против. Далеко не всегда есть возможность узаконить изменения конфигурации помещений или устранить их, а последствия могут быть довольно серьезными.

Лучше лишний раз не рисковать и не идти на сомнительные сделки. А если вы окончательно решились на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, то внимательно ознакомьтесь с технической документацией и убедитесь, что после покупки сможете сделать все в соответствии с требованиями законодательства. Только так вы сможете быть уверены, что правосудие вас не настигнет.

Источник

На сегодняшний день многие люди решают купить квартиру с незаконной перепланировкой, поскольку стоимость такой намного ниже, подобным образом они хотят сэкономить. Однако нужно хорошо взвесить все за и против. Далеко не всегда есть возможность узаконить изменения конфигурации помещений или устранить их, а последствия могут быть довольно серьезными.

Лучше лишний раз не рисковать и не идти на сомнительные сделки. А если вы окончательно решились на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, то внимательно ознакомьтесь с технической документацией и убедитесь, что после покупки сможете сделать все в соответствии с требованиями законодательства. Только так вы сможете быть уверены, что правосудие вас не настигнет.

Источник

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *