Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Как выселить из квартиры квартирантов – «больной» вопрос владельцев свободных квадратных метров

Порядок действий

Алгоритм действий при выселении жильцов несложен:

  1. Проведение переговоров и уведомление квартирантов о необходимости освободить квартиру с указанием сроков;
  2. Обращение в полицию для фиксирования нарушения, если квартирант отказывается добровольно исполнить волю собственника;
  3. составление искового заявления и обращение в суд о принудительном выселении.

В первую очередь нужно направить жильцу письменное предупреждение о том, что срок действия договора заканчивается, и вы не будете его продлевать. Лучше отправить заказное письмо Почтой России с описью вложения. В документе нужно указать, когда (время, место) должна состояться передача помещения.

https://www.youtube.com/watch?v=xGGY0WdjmLY

Наличие такого предупреждения будет означать, что договор не продлён. С окончанием срока действия договора арендатор утрачивает право на нахождение в вашей квартире. Выселение жильцов должно производиться по решению суда.

Как обратиться в суд?

Нужно обратиться с иском в районный суд по месту нахождения квартиры. Найти адрес можно на сайте суда в своём регионе. Например, в Москве на этом сайте. Для поиска введите название улицы и дома.

За подачу иска нужно заплатить госпошлину 300 ₽. Если вы не сможете написать иск самостоятельно, то за услуги юриста в Москве придётся отдать не меньше 30 000 ₽. Судебное разбирательство может занять полгода-год.

Если суд встанет на вашу сторону, то дальше должны подключиться судебные приставы. Сначала они должны направить требование о добровольном исполнении решения суда. Если жилец его не исполнит, то к нему будут применяться меры принудительного исполнения решения суда (ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве»).  

Обычно у приставов много работы. Они могут не сразу обратиться к жильцу с требованием о выселении по решению суда. Можно ускорить этот процесс, если получить исполнительный лист в суде и самостоятельно отнести его в службу судебных приставов. После получения этого листка жильца должны выселить в течение двух месяцев — это срок исполнительного производства. Процедура описана в статье 107 Закона «Об исполнительном производстве».   

Если должник не выедет из квартиры в установленный срок, то пристав вынесет постановление о взыскании с должника исполнительского сбора (7% от размера долга, если он был) и определит новый срок для выселения. При его нарушении начнётся этап принудительного выселения без каких-либо дополнительных извещений.

Принудительное выселение производится с участием понятых (иногда при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении, освобождении помещения и описи имущества. Если арендатор оставит в квартире свои вещи, то они будут храниться у пристава. 

Всё то время, пока жилец занимает квартиру без продления договора, он обязан продолжать платить аренду. Если не платит, то взыскивать эту сумму придётся также через суд. Размер платы за фактическое пользование помещением будет определяться по размеру арендной платы, указанной в договоре. Но если договора изначально не было, то нужно будет доказать стоимость аренды. Можно предоставить в суд ставки по арендной плате за аналогичные объекты и потребовать оплату, исходя из этих цифр.

С чего начать

Решать вопрос выселения квартирантов нужно с правильной оценки ситуации. В разных обстоятельствах разными будут и действия. Ключевой вопрос – имеется ли на руках заключенный с жильцами договор найма или аренды.  Если контракт отсутствует, выселение из квартиры пройдет быстрее и проще.

Если соглашение имеется, нужно обратить внимание на следующие факты:

  • истек ли срок соглашения;
  • какие основания для расторжения указаны в тексте;
  • не прописано ли в соглашении особых индивидуальных условий, касающихся выселения жильцов, которых нужно обязательно придерживаться.

Всякую ситуацию легче предупредить, чем бороться с ее последствиями. В связи с этим предлагаем вашему вниманию несколько дельных советов, которые помогут избежать неприятных ситуаций.

Совет номер один: всегда проверяйте документы будущих квартиросъемщиков. Попытайтесь узнать как можно больше информации о составе семьи, о месте работы, и другие факты, например, коренной перед вами житель города или приезжий, кто из родственников есть в городе, и так далее.

Совет номер два: обязательно составляйте договор найма с толковым юристом или риэлтором. Да, без договора найма гораздо легче выселить неугодных жильцов, но в случае ущерба взыскать компенсацию будет проще, если у вас оформлены договорные отношения.

Совет номер три: все обязанности и права сторон в договоре указывайте максимально подробно. Составьте передаточный акт с учетом технического состояния квартиры, распишите ответственность за порчу имущества – в какой срок и каким образом жильцы должны исправить содеянное.

Совет номер четыре: сдача жилья в аренду – доходная деятельность, подлежащая налогообложению. Не забудьте по истечении финансового года оплатить налог с полученной прибыли. В этом случае вы сможете в полной мере отстаивать свои права, не опасаясь шантажа со стороны квартирантов. Договор, заключенный менее, чем на год (11 месяцев, к примеру) не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но с каждого рубля полученной прибыли налог, тем не менее, должен быть оплачен.

Совет номер пять: всегда берите с жильцов депозит в размере одной месячной оплаты. При своевременном выселении вы его вернете жильцам. А если они сбегут, не оплатив, то деньги останутся у вас. Эта сумма также может являться компенсацией испорченных вещей. Если размер ущерба превышает депозит, остальные средства взыскиваются в судебном порядке.

Василиса Иванова

Еще по теме  Договор фин помощи от директора

Что будет, если не платить налоги

Так как ребёнок не прописан в квартире, то работают стандартные правила выселения. Но стоит быть готовым, что на практике суды будут трактовать все сомнения в пользу семьи с ребёнком.

Родственника можно выселить, если он не платит за коммунальные услуги, сознательно портит имущество или, например, ведёт асоциальный образ жизни. 

1. Предложить родственнику освободить жилплощадь либо изменить своё поведение, ставшее причиной для выселения. 

2. Предоставить ему время на поиск нового жилья и переезд. Законодатель допускает проживание человека, получившего предупреждение от собственника жилья о необходимости выписаться, в течение какого-то времени. 

Как выселить из квартиры квартирантов – «больной» вопрос владельцев свободных квадратных метров

3. Обратиться в суд. Выселение может быть добровольным или по принуждению приставов. Если родственник не хочет добровольно выписываться и выезжать из квартиры, то можно обратиться в суд. Только после положительного решения суда можно требовать принудительного выселения из квартиры. 

Нужно учитывать, что выселить детей, имеющих регистрацию в квартире, нельзя. Так же как нельзя лишить их этой прописки. Как бы ни сложилась семейная ситуация, несовершеннолетние до достижения ими 18 лет будут обладать полным правом на проживание по месту их регистрационного учёта.

Даже если речь идёт о несовершеннолетнем родственнике, который не прописан в квартире, выселить его сразу не получится. В ситуациях, когда это единственное жильё для ребёнка, суды обычно предоставляют отсрочку. И эта отсрочка может быть как раз до достижения им совершеннолетия.

При судебном выселении несовершеннолетних обязательно присутствие и заключение сотрудника органов опеки и попечительства.

Он вполне может это сделать. Арендатор может доказать, что снимал жильё без договора, потому что вы хотели уйти от налогов или по иным причинам. Для этого жилец может предоставить расписки о получении денег, свидетельские показания или, например, ссылаться на факт передачи ключей. 

Налоговую декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за истёкшим налоговым периодом. Если квартира сдавалась в 2019 году, то налог нужно платить в 2020 году. А если договор аренды с 1 января 2020 года, то налог по нему должен платиться в 2021 году. Возможно, по вашему договору срок уплаты налога ещё не наступил. Это довод в пользу договоров на несколько месяцев.

На сколько бы месяцев не был составлен договор аренды, длительность его срока связывает только арендодателя. Наниматель квартиры в любое время может расторгнуть договор найма, предупредив об этом собственника за три месяца.  Так что договор аренды на год не даёт вам гарантий долгосрочной сдачи квартиры. На практике предпочтительный срок договора аренды, который обычно устраивает обе стороны, составляет полгода.

Налоги платить нужно. Согласно статье 208 Налогового кодекса (НК РФ), доходы, полученные от сдачи в аренду, подлежат налогообложению. Ставка налога составляет 13%. Можно приобрести статус самозанятого, в этом случае налог будет ещё меньше — 4%.

По статье 122 НК РФ, штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы уклонения, а в случае умышленных действий — 40%.

Фото 1

Стоит учитывать, что сначала налоговая инспекция должна направить требование об уплате налога.

На практике налоговая инспекция может узнать о доходе от аренды, если:

  • квартира сдаётся юридическому лицу, так как юридическое лицо сдаёт бухгалтерскую отчётность в налоговую инспекцию; 

  • поступила информация от арендатора, соседей, участкового. 

С большой долей вероятности налоговая инспекция обратит внимание на эту информацию в следующих случаях:

  • если ранее подавалась налоговая декларация, а потом её перестали подавать;

  • если сдаётся дорогостоящая квартира и арендная плата высокая;

  • если человек обращается в налоговую инспекцию за получением возврата по налогу; 

  • если у человека в собственности несколько квартир.

Налогоплательщик не может быть привлечён к ответственности за совершение налогового правонарушения, если уже прошло три года. 

Процедура выселения должна соответствовать требованиям Гражданского кодекса, так что пункты, нарушающие ГК РФ, будут нерабочими. 

В договоре надо указать порядок выезда, передачи ключей и возврата помещения. Стоит установить штраф за нарушение этой процедуры. 

Как выселить из квартиры квартирантов – «больной» вопрос владельцев свободных квадратных метров

Выглядеть это может так: «Последним днём аренды помещения является (например) 31 октября 2019 года. В этот день арендатор обязан вернуть помещение и ключи (столько-то экземпляров), освободив помещение от своих вещей. За невыполнение этого условия арендатор должен уплатить штраф в размере ____ ₽, который может быть удержан арендодателем из обеспечительного платежа.

Еще по теме  Плюсы и минусы дарственной на квартиру в 2020 году

Анастасия, участница сообщества Flats for friends в фейсбуке: 

Знакомые столкнулись с неприятной ситуацией. Предупредили жильца за полтора месяца, что не собираются продлевать договор аренды. Однако арендатор категорически отказывался уезжать после его окончания.   

Аргументы жильца были такие:

  • Я же плачу вовремя.

  • Мне тут удобно.

  • Не выставите же вы меня на улицу с вещами.

  • Я ищу, но мне ничего не нравится. Не нравится двор. Вид из окна. Место. Цена.

  • Меня здесь всё устраивает, я буду тут жить. А что, я ведь плачу деньги.

Арендатор имеет хорошую стабильную работу. Проблем с деньгами нет. Он был очень настойчив и отказывался уезжать. 

В итоге после практически ежедневных переговоров в течение месяца они пришли к соглашению: знакомые полностью оплатили переезд жильцу (машину и грузчиков) и часть стоимости агента, искавшего ему квартиру. Только на таких условиях арендатор съехал.

Как выселить без суда, если договор заключен

Вопрос, как выселить квартирантов из своей квартиры при наличии контракта, решается сложнее. Все дело в том, что контракт переводит отношения в плоскость закрепленных формально, а потому охраняемых законом. Это означает, что:

  • основания для выселения предусматриваются соглашением или законом, но не односторонним желанием хозяина квартиры;
  • выселить квартирантов без достаточных оснований или прекратить аренду в одностороннем порядке нельзя;
  • необходимо соблюдать определенную процедуру выселения, иначе квартиранты смогут взыскать убытки.

При наличии письменных договоренностей закон разрешает только две процедуры расторжения – по соглашению сторон или через суд, если договориться не получилось. Одностороннее уведомление об отказе от контракта в данном случае законной силы не имеет и выселить квартирантов из квартиры не поможет.

Единственный способ, как выселить квартирантов, которые не платят, шумят или иным образом нарушают договоренности или покой соседей – это подписать с ними соглашение о расторжении контракта и погашении долга.

В соглашении можно прописать любые условия прекращения контракта. Цель документа — как можно быстрее выселить людей и затем получить с них оплату. Если квартиранты съедут, а деньги не заплатят, с таким соглашением можно будет обратиться в суд.

Соглашение должно содержать:

  • ФИО сторон, адреса и наименования их в контракте;
  • ссылку на расторгаемый договор;
  • срок, с которого контракт считается расторгнутым;
  • порядок передачи жилья назад хозяину;
  • порядок погашения долга, если он имеется (единовременно или в рассрочку).

Если вы все делаете по закону, то к заключению договора нужно отнестись очень внимательно. Договор должен предусматривать множество условий, при ненадлежащем выполнении которых вы можете его расторгнуть, а жильцов — выселить.

Заключенный договор не позволяет вам самостоятельно менять замки, выносить чужие вещи и даже входить в квартиру чаще, чем это предусмотрено его пунктами. В этих случаях не вы, а квартиранты вправе вызывать полицию и вменять вам нарушение условий договора и препятствование пользованию квартирой. Более того, наниматели могут заявить о том, что из дома пропали ценные вещи, и в этом случае вам нужно будет доказывать, что вы не имеете к этому отношения.

При заключении договора вы должны понимать, что выселить квартирантов до оговоренного срока при соблюдении ими всех условий договора у вас не получится.

  • Арендная плата не поступает в оговоренные сроки, или не оплачивается вовсе;
  • Жилое помещение используется квартирантами не по назначению;
  • Количество проживающих в квартире человек не соответствуют оговоренному (проблемой становится, как правило, увеличение количества жильцов);
  • В квартире проживают не те граждане, с которыми был заключен договор аренды;
  • Квартирантами самостоятельно без согласия собственника заключен договор субаренды с третьими лицами;
  • Жильцы нарушают закон о тишине, беспокоят соседей шумом, праздниками, скандалами;
  • Арендаторы не соблюдают сохранность имущества собственника, портят мебель, технику и другие вещи;
  • В связи с их проживанием возникает угроза жизни или здоровью соседей, собственников либо членов их семей;
  • Жилье признано ветхим, аварийным и непригодным для проживания;

Для того, чтобы в качестве повода к выселению использовать один из указанных пунктов, вы должны их указать в договоре. По желанию вы можете дополнить пунктами собственного сочинения – например, выставить запрет на проживание с животными или детьми, или установить порядок и регулярность проверки технического состояния сданной квартиры. Это позволит избежать неприятных неожиданностей после того, как квартиранты съедут и призвать их к ответственности станет невозможным.

Единственный законный способ выселить квартирантов, нарушивших договор, из жилого помещения – это обращение в суд.

Еще по теме  Нужно ли оформлять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса?

Порядок выселения через суд

Необходимость выселить квартирантов через суд возникает в случае, если на руках имеется текст контракта найма, а решить вопрос мирно не получается. Чаще всего за разрешением проблемы приходит собственник жилья. Выселить можно после вступления в силу решения о расторжении найма.

По закону у собственника есть три основания для судебного расторжения:

  • длительная неоплата аренды (если договор долгосрочный – 6 месяцев, если сроком до года – 2 месяца);
  • порча жилого помещения квартирантами;
  • если жилье стало аварийным и в нем дальше проживать нельзя (очень редкое основание).

Порядок действий по выселению следующий:

  1. Подготовить и направить квартиранту претензию о расторжении контракта и выселении из квартиры. Вручить можно лично под расписку или отправить заказным письмом с уведомлением.
  2. Через 30 дней после вручения можно подавать документы в суд. Для этого нужно составить и подписать исковое заявление, приложить к нему доказательства и передать по месту жительства ответчика. Поскольку ответчик проживает в спорной квартире, заявление можно подать по месту данного жилья.
  3. В ходе судебного процесса поддержать свою позицию лично или с помощью представителя по нотариальной доверенности.
  4. Получить на руки решение суда о расторжении контракта и освобождении квартиры. Оно вступает в силу спустя 30 дней после принятия.
  5. Если гражданин не выселяется добровольно, то получить в суде исполнительный лист. Вместе с решением передать его судебным приставам для принудительного исполнения.
  6. Пристав принудительно выселит квартиросъемщика и освободит квартиру.

Сложные ситуации

Далее рассмотрим ряд спорных вопросов. На них часто ссылаются сами квартиранты, полагая, что это защитит их от опасности выселиться.

Если у арендатора есть дети, выгнать его можно ровно на тех же условиях, что и бездетных квартиросъемщиков. Наличие ребенка может стать смягчающим обстоятельством в суде при расторжении договора, но в целом процедура, как выселить квартирантов с детьми, не отличается от описанной выше.

Семью, в которой есть дети, выселяют в зависимости от наличия договора: с привлечением полиции, по соглашению или через суд.

Если соседнюю квартиру или комнату коммуналки снимают шумные квартиранты, которые не дают спокойно жить, можно попробовать их выселить. Право на данную процедуру принадлежит только собственнику недвижимости, поэтому и влиять нужно на него.

Способы, как выселить соседей квартирантов, следующие:

  • жалобы непосредственно собственнику на то, что соседи шумят, захламляют общее имущество, ведут аморальный образ жизни, который мешает окружающим;
  • жалобы участковому на квартиросъемщиков, который будет обязан провести проверку по обращениям жильцов.

Недобросовестных квартирантов ожидает административная ответственность за проживание без регистрации, а владельца жилья – налоговая за счет неуплаты НДФЛ.

Иных способов выселения квартирантов из коммунальной квартиры или соседского жилья не предусмотрено. Могут ли соседи сделать что-то еще: жалобы в управляющую компанию или ТСЖ не принесут желаемого эффекта, поскольку данные организации не обладают принудительными полномочиями.

В сети имеется распространенное заблуждение о том, что зимой, в период с октября (ноября) по март, квартирантов выселять нельзя. Это не так. Зимний период не является препятствием для того, чтобы выселить граждан. Ни один закон не содержит запрета на выселение жильцов в определенный месяц.

При этом сама процедура выселения может растянуться на несколько месяцев, если речь идет о судебном выселении. За это время вполне может пройти зимний сезон.

Как обезопасить себя

К сожалению, объединенного всероссийского перечня недобросовестных квартирантов не существует. Любой гражданин, на первый взгляд не кажущийся мошенником, может перестать вносить аренду или даже поменять замки в квартире.

Серьезные гарантии дает правильно заключенный договор найма жилья. Если имеется письменное соглашение, то при возникновении проблем можно взыскать:

  • неустойку или проценты за неуплату аренды;
  • компенсацию причиненного ущерба, если испорчен ремонт;
  • компенсацию поврежденной мебели, если она была описана в акте;
  • возмещение время соседям снизу при затоплении.

Подробнее о найме жилья, его отличиях от аренды, а также о порядке заключения договора мы рассказывали в этой статье.

С другой стороны, как уже было указано ранее, договор может затянуть процесс выселения. Выселить квартирантов намного проще, если никаких письменных договоренностей нет. Но и получить возмещение вреда в случае необходимости не получится.

Как выселить из квартиры квартирантов – «больной» вопрос владельцев свободных квадратных метров

Итак, способ выселения квартирантов выбирается с учетом того, есть в наличии письменный договор или нет. Если договор имеется, то нужно попробовать расстаться мирно. В противном случае собственнику придется обратиться в суд.

Дополнительно рекомендуем почитать о том, выгодно ли сдавать квартиру в аренду посуточно.

Мы благодарны вам за лайк и репост статьи!

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *