Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: как они соотносятся между собой и как их определить, расчет онлайн, чем отличаются и на сколько

Кадастровая стоимость жилья

После вступления в силу Закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» кадастровый учет и переход прав ведется в электронном виде и фиксируется в Едином государственном реестре.

Все учтенные объекты подвергаются государственной кадастровой оценке. Закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Закон РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регламентируют правила:

  • формирования перечня объектов;
  • отбора исполнителя;
  • составления отчета о кадастровой стоимости (КС) и утверждения результатов;
  • внесения КС в единый реестр.

Поскольку допущенные ошибки могут стать причиной завышения или занижения ставки налогов, КС определяют только уполномоченные бюджетные учреждения и квалифицированные оценщики.

Указанные нормативные акты разъясняют, что такое кадастровая стоимость квартиры и чем она отличается от инвентаризационной цены. К основным отличиям можно отнести то, что методы кадастровой оценки не учитывают индивидуальные особенности каждой постройки, а также износ зданий и материалы.

КС определяется исходя из одной модели расчета, которая установлена для разных квартир, схожих по своим характеристикам. Как правило, в этом случае учитываются:

  • место расположения квартиры – район, город, регион;
  • развитость инфраструктуры – детские сады, школы, больницы, магазины и другие.

Что это значит? Даже типовые и стандартные квартиры сильно отличаются друг от друга планировкой, микро-соседством и другими характеристиками. Между недавно построенными многоквартирными домами и рядом стоящими старыми сооружениями есть масса отличий.

Стоит разобраться, откуда берется цена. Все квартиры условно разделяются на группы с учетом технических характеристик и сходных ценообразующих факторов. На КС влияет то, в какую группу попадает недвижимость. Данный вид оценки применим к большому количеству объектов на одной географической территории, поэтому основной инструмент ее проведения – применение стандартных методов к выделенным группам.

Перечень объектов недвижимости для проведения кадастровой оценки формируют органы регистрации прав на основании сведений из ЕГРН, что установлено ст. 13 Закона РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ. Полные и достоверные данных о квартирах, внесенные в реестр, способствуют более точному определению стоимости.

Анализ рынка недвижимости в конкретном регионе позволяет определить, что входит в кадастровую стоимость и выполнить классификацию жилья. В этом случае помещения относят к разным группам в зависимости от:

  • типа жилплощади: комнаты, квартиры в многоквартирном жилом доме или коттеджи;
  • общей площади и точного местоположения;
  • экономических региональных факторов: уровня инфляции и среднего дохода;
  • экологических факторов, которые влияют на стоимость жилья в конкретном регионе: промышленная зона, наличие водных объектов;
  • официальных данных о сделках с аналогичным жильем на рынке недвижимости.

Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» помогает понять, от чего зависит кадастровая стоимость квартиры, кроме указанных факторов. Согласно этому документу, при определении оценочной стоимости происходит разделение территорий на ценовые зоны. По результатам устанавливаются средние рыночные показатели цены из расчета на 1 м2 квартир, отнесенных к определенной группе.

К тому же формула для расчета кадастровой стоимости квартиры учитывает износ зданий, в которых расположено жилье. Этот критерий связан со сроком службы:

  • массовое строительство в обычных условиях эксплуатации – 80 лет;
  • здания с деревянными несущими стенами – 50 лет.

При классификации принимается во внимание наличие коммуникаций и возможное аварийное состояние жилых строений.

Стоит упомянуть, как получить информацию о ценообразующих факторах. При проведении кадастровой оценки подлежат изучению:

  • базы данных государственных и муниципальных образований;
  • архивы Бюро технической инвентаризации;
  • данные Росреестра;
  • адресные цифровые планы и цифровые тематические карты.

Все сведения должны отвечать принципам достоверности и непротиворечивости.

Итак, объективный анализ регионального рынка недвижимости, верное территориальное распределение на ценовые зоны и правильная классификация объектов – это то, из чего складывается их кадастровая стоимость.

Соотношение рыночной стоимости и кадастровой

Рыночная стоимость квартиры – цена, которую устанавливает собственник объекта недвижимости в соответствии с покупательским спросом и конкуренцией.

Зеленый человечек осматривает домики с через лупу

Особенности рыночной стоимости:

  • Складывается на основе принципа разумности;
  • Устанавливает сам собственник на основе похожих предложений;
  • Влияют условия рынка;
  • Не постоянна;
  • Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, кредитование, обмен и прочие).

Факторы, влияющие на рыночную цену:

  1. Курс валюты;
  2. Политический события, строй и его особенности;
  3. Сезонность;
  4. Месторасположение (район, удаленность от центра);
  5. Инфраструктура;
  6. Тип строения;
  7. Изношенность;
  8. Строительные издержки;
  9. Этажность;
  10. Площадь;
  11. Качество произведенного ремонта;
  12. Обустройство мебелью и техникой.

Кадастровая стоимость квартиры – стоимость, устанавливаемая специальными государственными органами на основе законодательства об оценочной деятельности.

Особенности кадастровой стоимости:

  • Используется массовый метод оценки;
  • Устанавливают только независимые кадастровые оценщики, на которых государство возложило соответствующие полномочия;
  • Порядок проведения строго регламентирован законом;
  • Используется для исчисления налогового бремени;
  • В основе расчета лежат данные, ранее внесенные в кадастр недвижимости;
  • Носит периодический характер (пересмотр осуществляется 1 раз в год или 1 раз в 5 лет).
Еще по теме  Переоформление квартиры на родственника без налогов в 2020 году

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:

  1. Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
  2. Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
  3. Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
  4. Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
  5. Тип, категория, размер, изношенность постройки;
  6. Расположение и общее количество помещений в здании;
  7. Форма собственности;
  8. Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
  9. Этажность.
  • Рыночная стоимость носит неофициальный характер, но показатель является более объективным;
  • При кадастровой оценке не учитывается ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, техники);
  • Кадастровый показатель не так гибок, как рыночный;
  • Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентноспособность, а кадастровая через материальный анализ;
  • В основе кадастровой стоимости лежит механизм подсчета, который может провоцировать существенные погрешности и, в следствие чего, приводить к завышению цены.

На практике часто встречаются случаи завышения итоговой кадастровой цены государственными органами в несколько раз, по сравнению с рыночной. Это приводит к большему размеру налога, подлежащего к уплате за имущество.

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

  1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
  2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
  3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

  1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
  2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
  3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

  • Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
  • С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

  1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
  2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
  3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
  4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
  5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: как они соотносятся между собой и как их определить, расчет онлайн, чем отличаются и на сколько

Свобода продажи жилья и спрос/предложение на рынке обуславливают максимальный предел той цены, которую можно получить за отчуждение такого имущества. Рыночная стоимость — это объективная цена, при условии, что:

  • у продавца нет обязанности продать, а у покупателя — купить эту квартиру;
  • участники сделки заинтересованы в квартире лично и не введены в заблуждение о ее состоянии;
  • квартира предлагается широкому кругу покупателей (т. е. не на закрытом аукционе, например);
  • собственник заключает сделку свободно, без принуждения, угроз или вынужденных обстоятельств.

Само название «рыночная» говорит о том, что такая цена зависит от рыночных факторов:

  • курса валюты в текущий период;
  • политической обстановки на местности и стране в целом;
  • развитости инфраструктуры района (школ, дорог, магазинов, больниц и т. п.);
  • времени года.

Их подвижность влияет на взлет и падение квартирных цен даже в пределах короткого срока. Поэтому сделки рискованны.

Продавая или покупая жилье, даря или передавая по наследству, обеспечивая квартирой кредит или обменивая на другую, используют именно рыночную стоимость. Она — цена сделки. Поэтому, кроме общих факторов, следует учитывать:

  • близость к центру населенного пункта (адрес);
  • новизну строения, его техническое состояние;
  • расположенность на этаже (его номер и внутреннее расположение: угол, середина);
  • жилую площадь и общую;
  • характеристики самой квартиры (перепланировка, уровень ремонта, использование новых технологий: стеклопакетов, бронированных дверей, теплых полов и пр.);
  • оснащенность встроенной техникой и мебелью.

Главное – разумно оценить преимущества квартиры, сравнить с похожими предложениями на рынке. Это можно сделать самостоятельно или обратиться к оценщикам, которые выдадут письменное заключение. Преимущество такой оценки – наличие документа на руках. Недостаток – короткий срок действия.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: как они соотносятся между собой и как их определить, расчет онлайн, чем отличаются и на сколько

В налогообложении рыночная цена применяется между лицами, не признанными взаимозависимыми. Пример: супруги, опекуны и подопечные, два лица, одно из которых подчиняется другому в силу служебного положения.

На практике собственнику может понадобиться кадастровая и рыночная стоимость квартиры. Ему придется выяснять, как они соотносятся. Будучи неофициальной, рыночная цена тем не менее более объективна. Она оперативно отражает потребности рынка и учитывает индивидуальные особенности квартиры. Кадастровая стоимость менее подвижна и рассчитывается с большей погрешностью.

Если рыночная выше кадастровой, это выгодно собственнику. При продаже жилья он получит большую сумму и заплатит маленькие налоги. В обратной ситуации налоговое бремя будет высоким, а вот полученные деньги – не всегда. Не каждый покупатель готов платить завышенную цену только потому, что такой ее установили кадастровые оценщики.

Чем же обосновано отличие кадастровой стоимости от рыночной? Основная причина – разница учитываемых показателей. При кадастровой оценке берется во внимание ценовая политика местных властей, а при рыночной – спрос на рынке и качество жилого помещения.

Еще по теме  Уклонение от уплаты налогов, какая ответственность от уплаты налогов, статья УК РФ

Равенство кадастровой цены двух квартир не означает равенства их рыночной цены. Поэтому, желая совершить сделку, надо определить, какая стоимость больше: кадастровая или рыночная. Равные показатели свойственны для старых построек в отдаленных районах города. А вот квартиры в старых домах, расположенных в центре, можно продать по рыночной цене, более высокой, чем кадастровая.

Использование дорогих строительных материалов и «молодость» здания, находящегося на периферии, повышают кадастровую ценность квартиры по сравнению с рыночной. Такая же новостройка, но ближе к центру, выровняет два этих показателя.

Зачем нужно знать КС квартиры

Оценка, результаты которой внесены в ЕГРН, необходима при расчете обязательных платежей в казну государства – налогов и сборов. Предполагается, что установленная в результате экспертизы стоимость максимально приближена к рыночным ценам на жилье в конкретном регионе.

Ст. 408 Налогового кодекса РФ (часть вторая) определяет, зачем нужна кадастровая стоимость жилья, и устанавливает правила расчета налога на имущество физических лиц до 2020 года.

Чертежи на дом, калькулятор, карандаш

Для собственников жилья предусмотрен налоговый вычет в виде установленной нормы площади, на которую уменьшается налоговая база:

  • жилой дом – 50 м2;
  • квартира – 20 м2;
  • комната – 10 м2.

КС учитывается во время начисления 13 % НДФЛ при продаже квартиры. До января 2016 г. размер налога зависел от цены объекта, указанной в договоре купли-продажи. Однако нередко в соглашении продавцы упоминали более низкую, формальную стоимость, чтобы уменьшить сумму налога.

Теперь, если при продаже жилья стоимость в договоре ниже, чем кадастровая стоимость 1 кв м квартиры, умноженная на ее площадь и на понижающий коэффициент, налог взимается с суммы, полученной по указанной формуле.

Данное правило зависит от способа приобретения жилья и действует при продаже квартир, которыми собственники владеют менее 3-5 лет.

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры формируется для создания единой системы налогообложения. Указанная цена не является окончательной и может измениться при проведении новой оценки (не реже чем каждые 5 лет, и не чаще чем раз в 3 года).

Получение данных о КС

В выписке из ЕГРН, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975, содержится цена квартиры по кадастровому паспорту. Для собственника предусмотрена расширенная выписка с указанием не только основных характеристик и стоимости жилья, но и сведений о смене владельцев и перепланировках.

Единственный достоверный источник получения информации в интернете по кадастровому номеру или адресу о стоимости объекта – официальный сайт Росреестра. ЕГРН представляет собой систематизированный перечень всей недвижимости страны. Объектам присваиваются номера и характеристики, в том числе КС. Здесь же можно узнать, каким образом определялась цена.

Где используются

Кадастровая стоимость квартиры используется:

  • При вступлении в залоговые обязательства;
  • При проведении процедуры приватизации;
  • При ипотечном кредитовании;
  • При разрешении имущественных споров в судебных инстанциях;
  • При исчислении налога на имущество и других сборов.

Рыночная стоимость используется:

  • При изъятии объекта для государственных нужд;
  • При ипотечных, залоговых правоотношениях;
  • Покупка или продажа квартиры;
  • При банкротстве должника;
  • При безвозмездных сделках;
  • При определении размера вклада не денежного характера в уставный капитал;
  • При принятии решений управленческой направленности.

 Методы проведения кадастровой оценки квартир

Гражданин может не только интересоваться тем, как проверить кадастровую стоимость квартиры, но и захотеть уточнить классификацию этого объекта и методы, примененные оценщиком.

На сегодняшний день кадастровая оценка отличается массовым характером. Цена устанавливается на определенную дату. При выполнении работ все объекты недвижимости рассматриваются с точки зрения характеристик:

  • влияющих на классификацию квартир;
  • влияющих на формирование стоимости;
  • применяемых методов оценки.

Мужчина работает с документами

Указанные критерии влияют на то, как оценивается кадастровая стоимость квартиры. Объект оценивается исходя из того, что его можно продать на открытом рынке в условиях конкуренции и сразу же использовать без каких-либо улучшений.

В ходе оценки могут применяться затратный, доходный и сравнительный подходы:

  1. Затратный предполагает определение расходов на создание аналогичного объекта или его воспроизведение. Полученная примерная кадастровая стоимость квартиры будет ориентиром для определения цены. Этот метод чаще всего применяется в малоактивных секторах рынка недвижимости, а также при оценке реконструируемых объектов и незавершенного строительства.
  2. Сравнительный метод оценки имущества считается самым точным и простым, хотя в данной ситуации отображается только текущее состояние рынка. Это напрямую влияет на то, как определяется стоимость квартир исходя из сравнения рыночных цен при покупке аналогичных объектов на дату проведения оценки. Успех применения метода зависит от наличия достоверной информации о сделках.
  3. Доходный основывается на прогнозах эффективности капиталовложения и оценке будущих выгод. Сравниваются доходы и расходы при эксплуатации объекта, например, арендная плата или потери при ее сборе. Полученные результаты отражают стоимость жилья с учетом указанных факторов.

Сочетая эти методы, оценщик установит наиболее вероятную цену квартиры.

Закон РФ от 03.07.2016 № 237 ФЗ определяет, кто делает кадастровую оценку квартиры. Согласно этому нормативному акту, недвижимость оценивают специально созданные и уполномоченные органами местного самоуправления бюджетные учреждения. Их основная деятельность состоит в:

Еще по теме  Налог на прибыль в 1квартале 2019года - строки 210 и 290

  • установлении КС;
  • предоставлении разъяснений, связанных с ценой;
  • рассмотрении обращений при исправлении ошибок.

Создание таких организаций обусловлено стремлением повысить качество кадастровой оценки и соблюсти интересы правообладателей недвижимости.

Как рассчитать КС

В руке мужчины тысячные купюры на фоне многоэтажного дома

(ставка налога на имущество х 200) х (площадь квартиры – 20 кв.м.)

Эти данные будут примерно соответствовать КС. Чтобы получить достоверную информацию о том, как устанавливается цена, можно ознакомиться с процедурой оценки и отчетом, который содержится в открытом Фонде данных государственной кадастровой оценки.

В связи с тем, что самому рассчитать кадастровую стоимость своей квартиры невозможно, в качестве доказательства следует привести заключение квалифицированного оценщика.

Один из самых простых и быстрых способов узнать указанную в ЕГРН стоимость квартиры – онлайн сервис Росреестра. Зарегистрировавшись и получив доступ в личный кабинет на сайте, собственник жилья может ознакомиться со сведениями о КС. Для этого необходимо в строке поиска указать адрес либо кадастровый номер объекта.

В полученных характеристиках недвижимости будет указано, сколько стоит жилье.

Поскольку все данные выдаются из базы на момент обращения, действительность информации гарантируется только в период выдачи выписки.

Как упоминалось выше, ведение ЕГРН возлагается на Федеральную кадастровую палату и ее территориальные подразделения. Чтобы получить нужные сведения, нужно обратиться в офис учреждения. Для повышения качества обслуживания предусмотрена предварительная электронная запись на прием, выездное обслуживание и курьерская доставка документов.

Услуга по выезду, приему заявлений и доставке выписок из ЕГРН, предусмотренная Законом РФ «О государственной регистрации недвижимости», является платной. Размер оплаты утвержден Приказом Минэкономразвития от 31.05.2016 № 337.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: как они соотносятся между собой и как их определить, расчет онлайн, чем отличаются и на сколько

Получить услугу бесплатно имеют право только ветераны и инвалиды ВОВ, а также инвалиды I-II группы. Для этого следует предъявить подтверждающие документы.

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

  1. Квартира расположена в новом строении;
  2. При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
  3. Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

  1. Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
  2. В судебном порядке.

Расчет налога на имущество

Ст. 403 и 408 Налогового кодекса РФ устанавливает, на что влияет кадастровая стоимость квартиры. В настоящее время в большинстве регионов РФ на ее основании начисляется налог на имущество.

Размер ставки устанавливают местные власти. При этом учитывается:

  • тип и сегмент жилья;
  • кадастровая стоимость;
  • коэффициент-дефлятор.

(налог по кадастровой стоимости – налог по инвентарной стоимости) х понижающий коэффициент

С 2018-го года значение понижающего коэффициента будет ежегодно увеличиваться на 0,2.

Заключение

Кадастровая и рыночная стоимость представляет собой совершенно разные категории. Рыночные показатели отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную стоимость, в то время, как кадастровые показатели – более унифицированы, утверждаются на длительный период и не способны охватить влияние всех факторов.

Изменения в законодательстве предусматривают постепенный отказ от инвентаризационной оценки и переход на кадастровую. Новый подход к определению стоимости имущества предполагает получение более точных данных о цене объектов недвижимости. Эти сведения станут основанием для расчета налогов и пошлин.

Для жителей регионов РФ, где еще не приняты изменения, предложена приблизительная формула расчета КС квартиры. Воспользоваться ею могут и те, кому известна стоимость их жилья. Полученные данные позволят оценить правильность результатов кадастровой оценки и в случае необходимости их оспорить.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *